律师工伤保险问题研究

吕为锟

2006年5月中旬，惊闻青岛市两名年轻律师在济青高速公路上发生交通事故身亡，悲痛和惋惜之余，我自禁地想起律师工伤保险问题。律师因在上下班或者出差途中发生交通事故伤亡是否为工伤？律师是否能够享受工伤社会保险待遇？因现行律师管理体制造成律师事务所的定位不明，不符合《工伤保险条例》所保护的任何一种社会组织，律师难以受到该条例的保护，不能享受工伤社会保险待遇，成为全国律师共同的悲哀。研究和解决律师工伤保险问题，对于完善我国工伤保险制度，建立科学律师管理体制，均具有重要积极意义。

一、国家工伤保险制度和律师工伤保险问题

1995年1月1日实施的《劳动法》第七十条规定，国家发展社会保险事业，建立社会保险制度，设立社会保险基金，使劳动者在年老、患病、工伤、失业、生育等情况下获得帮助和补偿。第七十三条又规定，劳动者因工伤残或者患职业病依法享受社会保险待遇。1996年，原劳动部根据《劳动法》的有关规定发布《企业职工工伤保险试行办法》。2003年4月27日，温家宝总理签署第375号国务院令，公布了《工伤保险条例》，并规定从2004年1月1日起施行。该条例的适用范围扩大，覆盖了各类社会组织，包括企业单位、事业单位、社会团体、民办非企业单位和国家机关等，为各类社会组织工作人员依法享受工伤社会保险待遇提供了法律依据。

国办、合作和合伙律师事务所均是由司法行政部门进行登记管理的，它与由工商行政部门进行登记管理的企业单位不相同，与由人事编制部门进行登记管理的事业单位不相同，与由民政部门进行登记管理的社会团体和民办非企业单位也不相同，与国家机关更不相同，不符合《工伤保险条例》所保护的任何五类社会组织，律师是否受《工伤保险条例》的保护成为一个有争议的话题。目前，律师事务所普遍地没有交纳工伤保险费，律师发生工伤后不能从政府工伤保险管理机构获得工伤保险待遇。《工伤保险条例》第60条中规定“未参加工伤保险期间用人单位职工发生工伤的，由该用人单位按照本条例规定的工伤保险待遇项目和标准支付费用。”发生工伤的律师是否可以向单位请求工伤保险待遇？众所周知，未经工商行政部门登记的企业单位，其职工发生工伤后劳动保障行政部门不认定为工伤，按照《非法用工单位伤亡人员一次性赔偿办法》（劳动和社会保障部令第十九号）的有关规定处理。那么，未经人事编制部门登记的事业单位，未经民政部门登记的民办非企业单位，员工发生工伤后申请工伤认定的，劳动保障行政部门是否应当认定为工伤？2004年7月中旬，我参加山东省劳动和社会保障厅在青岛举办的劳动仲裁员资格培训班，取得劳动仲裁员资格，在学习《工伤》课间休息时，特地到讲台前向授课老师递纸条，请教上述问题。授课老师担任山东省劳动和社会保障厅医保处长，主管全省工伤保险工作。老师说：“这个问题非常复杂，暂不予受理。”律师受工伤申请工伤认定，劳动保障部门不予受理，意味着律师受工伤后不能被认定为工伤，律师不可能从单位获得工伤保险待遇。劳动保障行政部门对律师提出的工伤认定不予受理是否正确？劳动关系受法律保护，是认定工伤的前提，如果劳动者为童工或者用人单位为非法用人单位，因违法而不能形成劳动关系，不受法律保护，从而不能认定为工伤。劳动保障行政部门确认非法用人单位时，以未经法定登记机关注册登记并取得营业执照为标准，因国办律师事务所未经人事编制部门进行登记并取得事业法人登记证书，合作、合伙律师事务所未经民政部门进行登记并取得民办非企业单位营业执照，均取得司法行政部门颁发的《律师事务所执业证书》，仅相当于行业经营许可证，与企业单位未经工商行政部门进行登记并取得企业单位营业执照一样，难以确认为合法用人单位，属于非法用人单位。目前，农民工发生工伤后申请工伤认定的，劳动保障部门一般地可以认定为工伤，他们可以享受工伤保险待遇，律师发生工伤后申请认定工伤的，劳动保障部门不予受理，律师不能享受工伤保险待遇，只能根据雇用或者合伙法律关系按一般人身损害赔偿案件处理。这说明了什么？说明律师的法律地位比农民工的法律地位低，也说明现行律师管理体制存在毛病。

二、律师事务所“定位不明”问题的产生

在计划经济时期，我国社会组织可以划分为四类，即国家机关、企业单位、事业单位和社会团体等。二十世纪九十年代，随着改革开放的深入，许多新生经济组织大量涌现，利用非国有资金主办的企业单位被称为“民办企业单位”或者“合资企业”等，纳入了“企业单位”的范畴，统一由工商行政部门进行登记管理。利用非国有资金主办的事业单位，例如民办学校、民办医院和合作、合伙律师事务所等，没有被称为“民办事业单位”，纳入“事业单位”的范畴，统一由人事部门进行登记管理。因为许多学者认为，事业单位具有明显的“国有”的特征，前者加上“民办”二字，显然不合乎逻辑。这些新生经济组织对经济发展直到积极的推动作用，但在管理方面存在法律空白，相关行政部门自己批准，自己登记，自己管理，普遍地存在着定位不明、管理混乱的问题，不利于国家统计和宏观调控。

1996年8月28日，中共中央研究决定，将我国“民办事业单位”改为“民办非企业单位”，中办、国办联合下发了《关于加强社会团体和民办非企业单位管理工作的通知》（中办发[1996]22号），确立了对社会团体和民办非企业单位实行“统一归口登记，双重负责，分级管理”的管理体制，简称“中央统一登记精神”。1998年10月25日国务院总理朱?基签署中华人民共和国国务院令第250号，颁布修订的《社会团体登记管理条例》，明确界定社会团体指“由中国公民自愿组成，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织”（第2条）。同时签署中华人民共和国国务院令第251号，颁布《民办非企业单位登记管理暂行条例》，明确界定民办非企业单位指“企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的，从事非营利性社会服务活动的社会组织”（第2条）。与此同时，民政部原社会团体管理司改为“民间组织管理局”，地方民政部门也新设或者将社会团体管理部门改为“民间组织管理局”、“民间组织管理办”、“民间组织管理股”。民政部门在开展民间组织登记管理工作时，许多社会团体和民办非企业单位不配合，登记管理工作遇到许多困难。1999年，“法轮功”邪教组织暗地自己登记，频繁制造事端，社会稳定受到极大影响，我国民间组织管理工作岌待加强。1999年11月1日中办、国办又联合发出《关于进一步加强民间组织管理工作的通知》（中办发[1999]34号）。11月23日国务院召开加强民间组织管理工作会议。11月25日文化部发出《文化部关于贯彻〈中共中央办公厅国务院办公厅关于进一步加强民间组织管理工作的通知〉的紧急通知》。12月28日民政部长多吉才让发布《民办非企业单位登记暂行办法》(民政部第18号令)，规定举办民办非企业单位，应按照下列所属行（事）业申请登记：（一）教育事业；（二）卫生事业；（三）文化事业；（四）科技事业；（五）体育事业；（六）劳动事业；（七）民政事业；（八）社会中介服务业；（九）法律服务业；（十）其它（第4条）。民政部在发布《办法》的同时，决定从2000年初至2001年底用两年时间在全国范围内开展一次大规模地对民办非企业单位的复查登记工作, 揭开了我国70多万家民办非企业单位复查登记管理工作的序幕。复查登记工作开展后，多数部委认真贯彻落实中央统一登记政策、国务院条例和民政部办法，指导本行业的民办非企业单位进行了民政登记，但司法部除外。2000年6月7日司法部副部长段正坤签发《司法部关于律师事务所不进行民政登记的批复》(司复［2000］4号)，“上海市司法局：你局《关于合作、合伙律师事务所是否进行民政登记的请示》（沪司发请〔２０００〕５７号）收悉。经研究认为，律师事务所是依据《律师法》及《律师事务所登记管理办法》设立的律师执业机构，律师事务所经司法行政机关审核登记后依法成立，不应再进行民政、工商等形式的登记。”从此，合作、合伙律师事务所没有按照中央统一登记精神定位于民办非企业单位，成为全国罕见的“定位不明”社会组织。

三、律师事务所定位考查报告

关于律师事务所的定位问题，律师界争论了多年，至今没有定论。许多律师主张“中介组织说”。根据《刑法》第229条“中介组织提供虚假证明文件罪”的有关规定，国办、合作和合伙律师事务所均属于“中介组织”。中介组织有多种组织形式，有的由工商行政部门登记，属于企业单位，有的由人事编制部门登记，属于事业单位，还有的由民政部门登记，属于民办非企业单位。合作、合伙律师事务所是由司法行政部门登记的中介组织，属于哪一个类社会组织？“中介组织说”提示了律师事务所具有中介作用，没有从组织形式上揭示国办律师事务所和合作、合伙律师事务所分别属于哪一类社会组织，无法解决定位问题。

2001年夏天，我曾以法学会员和律师双重身份来到日照市民政局民间组织管理局进行调研，有一位科长热情地接待了我。我问：“到底合作、合伙律师事务所应当在哪一个部门进行登记？”科长答：“根据中央统一登记精神和国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》，民政部门是民办非企业单位的唯一法定登记管理机关，其他任何单位和个人均无权登记，合作、合伙律师事务所是典型的民办非企业单位，应当由民政部门登记。”“难道司法行政部门没有登记管理权吗？”我一边争辩一边把司法部制定的《律师事务所登记管理办法》和《关于律师事务所不进行民政登记的批复》复印件拿出来，让科长看。科长不屑一顾，说：“司法行政部门是民办律师事务所的业务主管单位，但不是登记管理机关，行业管理与登记管理是两码事，你们当律师的人一听就明白，还用问吗？”我的脸红了起来，没有一点儿争辩的勇气，象学生请教老师一样询问如何申请登记。科长详细介绍了进行民政登记的条件和程序，与企业单位进行工商登记相类似，但必须具有有关行政部门作出的审批文件，否则不予登记。科长强调说：“如果民办非企业单位不来民政部门进行登记，它在税收、劳动保障等方面享受不到国家赋予民办非企业单位的优惠待遇，迟早有一天，非来进行登记不可。咱市有的律师事务所已经注册登记了，尚未登记的，请赶快前来登记。”我听了这话后感到非常意外，脱口而问：“是吗？不可能吧！哪一家登记了？”我请求看看登记档案，眼见为实。科长欣然同意，从档案橱中抱出几个档案盒放在我的面前，里面均有由东港区司法局盖公章的审批文件。原来，东港区司法局主管的民办律师事务所和民办法律服务所全部进行了注册登记，均取得“民办非企业单位营业执照”，律师事务所的名称被核准登记为 “（日照）山东××律师事务所”。科长办公桌上还放有一份《民间组织登记联络员表》，排列着市级有关行政部门名称及其联络员姓名、职务和电话等，其中日照市司法局联络员姓名边永生，职务为政策研究室主任。我特地来到日照市司法局政策研究室，直问边主任：“你是民间组织登记联络员吗？为什么不联络？”边主任认真地答：“市局指派我担任联络员后，我参加了由市政府组织召开的全市有关行政部门联络员会议，开展了一段时间的联络工作，后来省司法厅发来一个不准进行民政登记的文件，我根据市局领导的安排停止了联络工作。”他从文件档案中找出《山东省司法厅关于转发的通知》（鲁司发通［2000］67号）。我又特地拜访了日照市东港区司法局律师管理科长刘忠贤，问：“全国各地合作、合伙律师事务所不进行民政登记，为什么你们登记了？”“合作、合伙律师事务所同民办学校、民办医院一样，只有经民政部门注册登记后才算依法成立。”刘忠贤科长兴致勃勃地说：“合作、合伙律师事务所属于非营利性组织，收费受物价部门限制，税务部门征收企业所得税是不合理的，我区合作、合伙律师事务所进行民政登记后，仅凭着民办非企业单位营业执照，以非企业为由拒交企业所得税，非常有效，税务机关从此不再来征收了……”在全国各地各级司法行政干部中，象刘忠贤一样贯彻落实党的统一登记精神的人，廖若晨星。我国有成千上万个区县，只有极个别区县司法行政部门贯彻落实中央统一登记精神，律师行业出现混乱局面就不足为怪了。日照市东港区司法局主管的合作、合伙律师事务所全部在民政部门进行登记并取得民办非企业单位营业执照，正确地定位于民办非企业单位，为解决律师事务所定位不明问题积累了宝贵的经验。

笔者在法人制度理论方面主张“法人五类说”。《民法通则》确立了机关法人、事业法人、企业法人和社团法人等四类法人的法律地位，《民办非企业单位登记管理暂行条例》又确立了民办非企业法人的法律地位，从理论上说，我国共有五类法人，简称“4+1=5”。根据这一理论，国办律师事务所属于事业单位，应当由人事编制部门进行登记管理，合作、合伙律师事务所属于民办非企业单位，应当由民政部门进行登记管理，司法行政部门是律师事务所的业务主管单位，没有登记管理权。

四、规范和拓展法律服务业的必要性和方法论

《民办非企业单位登记管理暂行条例》施行前，司法行政部门对合作、合伙律师事务所进行登记管理是合理的，其他行政部门也是如此。民政部开展复查登记工作后，其他行政部门均不敢自己登记了，司法部以贯彻执行《律师法》为理由继续自己进行登记，理由是否充分呢？《律师法》第19条之规定，律师事务所经省级以上司法行政部门审批后设立，没有规定司法行政部门进行“登记”，如果《律师法》已明文许可司法行政部门进行登记，那么司法部没有作出批复的必要，司法部所作批复是对《律师法》作出的扩大意义解释，履行了全国人大常委会具有的法律解释权，实为部委增设行政许可，不是符合而是违背《律师法》。中办发[1996]22号文件明确规定“所有社会团体和民办非企业单位，都必须依照有关法规办理登记手续和接受年检，不得以任何理由拒不登记或不接受年检”。中办发[1999]34号文件规定“除《社会团体登记管理条例》(国务院令第250号)明确规定可以免予登记的社会团体以外，所有民间组织都必须依法由民政部门统一登记，其他任何部门无权登记、颁发证书”。司法部所作批复显然违背上述两份中央文件。《律师法》在先，中央统一登记精神、国务院条例和民政部办法均在后，前者与后三者存在一定的冲突，但不是完全对立的。如果司法部在民政部开展复查登记期间贯彻落实后三者，要求合作、合伙律师事务所经省级以上司法行政部门审批设立后须经省级以上民政部门进行登记，那么合作、合伙律师事务所定位不明的问题早就解决了。

合作、合伙律师事务所属于“民办非企业单位”，民办非企业单位属于“民间组织”大范畴，我国民间组织管理工作具有鲜明的政治性，凡是经民政部门登记的民间组织，都是贯彻执行中央统一登记精神的，凡是没有进行民政登记的，就是没有与党中央、国务院保持高度一致，是违法的。司法部规定合作、合伙律师事务所不进行民政登记，就象规定律师结婚不进行民政登记一样，十分荒唐，危害无穷，律师工伤保险问题只是冰山一角。司法行政部门非法进行登记并非法进行年检，乘机收取巨额注册费（或会员费），每年给每一位律师造成数千元的经济损失。2004年6月16日司法部长张福森发布新的《合伙律师事务所管理办法》（司法部令第90号），“有10万元人民币以上资产”的条件已具备了民办非企业法人条件，却不具备民办非企业法人资格，增加了合伙人的风险，“有3名以上合伙人”和“具有五年以上执业经历”等合伙条件远远高于民政部“二人以上”的规定，且不允许开办个体律师事务所，高筑起律师开办新所的障碍，以“规模”代替“规范”。我国律师执业环境呈现出“三高一低”特点，即“高障碍”、“高税费”、“高风险”和“低保障”。许多律师入不付出，不得不另谋职业，许多律师向当事人乱收费以维持收支平衡，造成不良社会影响。自从2000年司法部依法规避中央统一登记精神以来，全国律师管理工作误入歧途，律师行业进入漫长的“冬季”，全国执业律师人数一直维持在11万多人，六年内几乎没有增长，与经济快速发展不相适应。司法行政部门做了大量管理工作，对无权管的登记管理工作拒不移交民政部门，抓住不放，对有权管的业务管理工作交给律师协会，放下不抓，即不该管的管了，该管的没有全力管，正如下列对联所描述，“千规范，万规范，无照经营不规范；旧拓展，新拓展，非法登记丢拓展。”2004年、2005年和2006年，司法部先后三次发布《中国律师业发展政策报告》，均未承诺贯彻执行中央统一登记精神和国务院条例，仅用于掩盖律师管理政策偏差而已。因现行律师管理体制违背中央统一登记精神，违反了《律师法》和《民办非企业单位登记管理暂行条例》，造成律师事务所定位不明，管理混乱，发展迟缓，所以它具有“三伪”特征，即“伪政治”、“伪法治”和“伪科学”。

党的“十六大”报告中提出“规范和拓展法律服务业”，律师行业是法律服务业的主要主体，是法律服务业规范和拓展的重点。民政部早已将“法律服务业”列为民办非企业单位的第九类，敞着登记管理的大门。司法部只有贯彻落实中央统一登记精神、国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》和民政部《民办非企业单位登记暂行办法》，废止《律师事务所登记管理办法》等一系列规章，制定统一的《律师事务业务管理办法》，建立“各级司法行政部门业务管理与同级民政部门登记管理相分离”的“两分离”一级管理体制，在业务管理范畴内建立“司法行政部门与律师协会管理相结合”的“两结合”二级管理体制，推动《律师法》修改，解决法律与政策、行政法规相冲突问题，合作、合伙律师事务所才能正确地定位于民办非企业单位，广大律师才能受到《工伤保险条例》的保护，法律服务业才能迎来规范和拓展的春天。

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作者简介：吕为锟，男，1964年6月出生，参加高考、成人高考和自学考试先后分别毕业于临沂师专外语系、曲阜师范大学英语系和山东大学法律自学考试，1993年考取律师资格，1994年从事律师工作至今，现任山东名律律师事务所律师，擅长办理经济纠纷、人身伤害赔偿、劳动争议和刑事辩护等律师业务，在省级以上杂志上发表论文三篇、自传一篇，在互联网上发表论文多篇，坚持“用律师从社会实践中总结出来的法学理论变革中国”的学术理念。2000年8月曾被中共日照市委、日照市人民政府授予“日照市专业技术拔尖人才”荣誉称号。
通讯地址：山东省日照市天津路123号。邮政编码：276826。工作单位：山东名律律师事务所。联系电话：13806336639。
新疆维吾尔自治区人大常委会


新疆维吾尔自治区实施《中华人民共和国城市房地产管理法》办法
新疆维吾尔自治区人大常委会


1996年12月14日自治区八届人大常委会第24次会议通过1996年12月14日自治区人大常委会8－54号公告公布1997年元月1日起施行


第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，结合自治区实际，制定本办法。
第二条 在自治区城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守《城市房地产管理法》和本办法。
第三条 自治区依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，法律、法规规定可以划拨国有土地使用权的除外。
第四条 自治区根据社会、经济发展水平，实施安居工程、积极扶持发展居民住宅建设，优先解决危房户、住房困难户的住房。有计划、有步骤地使居民的居住条件逐步得到改善。
县级以上各级人民政府应当在计划、规划、拆迁、税收等方面采取优惠措施，引导和扶持开发建设居民普通住宅。对居民普通住宅建设，优先安排建设用地。
第五条 自治区建设行政主管部门、土地管理部门依照自治区人民政府规定的职权划分，各司其职、密切配合，管理全区房地产工作。
县级以上人民政府建设管理（房产、城市规划）、土地管理部门，负责本行政区域的房地产管理工作。
县级以上人民政府其他有关行政管理部门，按照各自职责分工，对房地产管理工作依法实行监督管理。
第六条 房地产权利人合法权益受法律保护。向房地产权利人收取费用的，必须有法律、法规依据；对违反法律、法规规定，向房地产权利人乱收费、乱摊派的，房地产权利人有权拒绝。
第七条 城市规划区内国有土地使用权（以下简称土地使用权）出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；其他用地，有条件的，一般也应当采取拍卖、招标方式，没有条件的，可以采取协议出让方式，但必须事先公布该幅土地的标定地价，其土地使用权出让金不得低于当地标定地价。
第八条 土地使用权出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产、物价管理部门共同拟定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
出让合同应当附具有批准权的人民政府的批准文件和城市规划管理部门提出的规划设计条件及附图。
受让方进行各项建设的，应当在出让合同签订之日起三十日内持出让合同，依法到城市规划管理部门办理建设用地规划许可证。
第九条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权人事同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
第十条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关的办公房屋、住宅等用地；
（二）部队营房、训练基地、军事设施用地；
（三）监禁设施用地（包括劳教场所等）；
（四）大中专院校，中、小学校、幼儿园等设施用地；
（五）医疗机构、体育运动场（馆）、图书馆、博物馆、文化馆（站）用地、福利院、敬老院等社会福利设施用地以及殡葬用地；
（六）由市政建设部门安排建设的城市主次干道、支路以及这些项目的拆迁周转房用地，城市管线网、环卫设施、广场、公共汽车站场、煤气（液化气）储备和输送设施、园林绿化、防洪、人防等公共设施项目用地；
（七）解困房项目、危房改造项目的住宅建设用地以及这些项目的拆迁周转房用地；
（八）国家和自治区重点扶持的能源、交通、水利等生产建设项目用地；
（九）法律、法规规定的其他用地。
除第八项外，利用上列各类设施用地从事经营活动的，必须按规定补办土地使用权出让手续。
第十一条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划，合理确定居住小区和工业区的布局、规模、配套标准及建设进度，综合开发，配套建设。
房地产开发建设项目必须按批准的规划设计进行建设。建设中确需调整规划设计的，必须报原批准单位审批。
第十二条 房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机产在地建设管理部门备案，申请办理资质等级证书。未办理资质等级证书的，工商行政管理部门不予办理年检登记。
房地产开发企业必须按其取得的资质等级承担相应的开发建设项目。
第十三条 房地产开发项目竣工后，经验收合格方可交付使用。
房地产开发企业必须对其开发的房地产承担质量责任。因建设质量问题给购买者或者使用者造成损失的，负责赔偿。
第十四条 建设、房产、土地及其他有关部门应当为房地产开发经营提供便利条件，简化办事程序，提高审批、办证效率，及时提供开发项目的控制性详细规划设计条件，做好对房地产开发经营中拆迁安置、供排水、供热、供电以及其他基础设施配套的协调、服务工作。
第十五条 房屋所有权转让、抵押，该房屋占用范围内的土地使用权随之转让、抵押。土地使用权转让、抵押，地上建设物及构筑物所有权随之转让、抵押。不得将房屋所有权与土地使用权分别转让、抵押或者只转让、抵押其中之一。
第十六条 基准地价的制定的标定地价的评估，以及各类房屋重置价格的确定，依照国家和自治区的规定执行。
第十七条 房地产交易实行成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。成交价格可高于或者低于评估价格。成交价格低于评估价格而无在当理由的，应当以房地产价格评估机构所评估的价格计征税费；成交价格高于评估价格的，以成交价格计征税费。
房地产成交价格申报的具体管理办法由自治区人民政府制定。
第十八条 下列行为视同房地产转让：
（一）以房地产作为出资合营、合作、联营设立新的企业法人的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金合作开发房地产的；
（三）企业兼并、分立，房地产转移给新的权利人的；
（四）以房地产抵偿债务的。
第十九条 以出让方式取得土地使用权的房地产转让，应当符合法律、法规规定和出让合同约定条件，属于房屋建设工程的，除缴付出让金外，实际投入的开发资金应当达到投资总额的25％以上，并且已完成基础工程。
第二十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照自治区《实施＜土地管理法＞办法》规定的建设用地的审批权限，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家和自治区有关规定缴纳土地使用权出
让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国家和自治区的规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家，或者按照国家和自治区有关规定作其他处理。
第二十一条 预售商品房应当符合法律规定的条件，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家和自治区的规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于该住宅及相关的配套工程建设。
第二十二条 房地产抵押，抵押人与抵押权人应当签订书面抵押合同，并在抵押合同签定之日起三十内，向下列部门申请办理房地产抵押登记；
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以房地产抵押的，为房地产所在地的市、县人民政府规定的部门。
第二十三条 下列房地产不得设定抵押权：
（一）土地所有权；
（二）文物建筑、宗教建筑或者有重要纪念意义的其他建筑；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）依法列入拆迁范围的；
（五）代管的房地产未经产权人书面同意的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）权属不明或权属有争议的；
（八）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式加以限制的；
（九）依法不得抵押的其他房地产。
第二十四条 抵押的房地产土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产，由当地市、县人民政府土地管理部门会同房产管理等有关部门主持拍卖。拍卖所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。
第二十五条 房屋租赁，出租人和承租人应当执行国家和房屋所在地人民政府规定的租赁政策，并签订书面租赁合同。租用房屋从事生产、经营活动和私有房屋出租的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款，但法律、法规另有规定的，从其规定。租用公有住房用于居住的，以及国
家和自治区规定应当执行规定租金标准的公有住房租赁，应当执行当地人民政府规定的租金标准。
房屋出租人应于房屋出租三十日内向当地房产管理部门登记备案。
第二十六条 以出让方式取得土地使用权，已按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权可以出租；以划拨方式取得土地使用权，已按有关规定补办出让手续，补交出让金的，土地使用权可以出租。
土地使用权出租，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并依照规定向当地土地管理登记。
第二十七条 在租赁期限内，房地产权利人转让已出租的房地产的，受让人应当继续履行原赁合同，房地产权利人并应于租赁合同期满三个月前通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
第二十八条 下列房地产，不得出租：
（一）未依法取得房地产权属证书的；
（二）产权有争议的；
（三）不可分割的共有房地产，未经其他共有人同意的；
（四）属违法建筑的；
（五）不符合安全标准的；
（六）已抵押，未经抵押权人书面同意的；
（七）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式加以限制的；
（八）依法不得出租的其他房地产。
第二十九条 设立房地产中介服务机构，应当具备法律规定的条件，并向当工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第三十条 自治区实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估从业人员必须取得房地产价格评估资格证书，并参加一个评估机构，才能从事房地产评估业务。
第三十一条 房地产价格评估机构对用于征有关房地产税、确定房地产损失补偿或者赔偿金额、以及国有资产登记依据的房地产价格评估，必须由县级以上人民政府规定的部门依法进行确认。
第三十二条 房地产权利人必须办理土地使用权和房屋所有权登记领证手续。
第三十三条 未经市、县人民政府土地管理部门、城市规划管理部门同意，土地使用者擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途或者规划设计条件的，由市、县人民政府土地管理部门、城市规划管理部门分别依照有关土地管理、城市规划管理的法律、法规处理。
第三十四条 房地产开发企业不申请办理资质等级或超出资质等级范围从事开发经营活动的，由登记机关所在地建设管理部门予以警告，责令限期改正，可以并处二万元以下的罚款。
第三十五条 违反《城市房地产管理法》和本办法，未付清土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或者未按照出让合同约定进行投资开发，转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处出让金额5％到10％的罚款。
第三十六条 违反本办法第二十条第一款的规定转让房地产的，由县级经上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处其出金额5％至10％的罚款。
第三十七条 违反本办法的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处预售商品房价款1％至2％的罚款。
第三十八条 违反本办法，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处一万元至五万元的罚款。
房地产价格评估人员违反国家房地产价格评估人员资格认证制度管理规定的，由房地产价格监督管理部门依照国家规定予以处理。
第三十九条 没有法律、法规的依据，向房地产权利人收费、摊派的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
第四十条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第四十一条 房地产管理部门及其他有关部门，在依法办理房地产开发经营活动中的有关审批、登记、发证手续时，应严格按照法律、法规、规章规定的期限办理。逾期不作答复的，视为许可；对无正当理由而不予办理或逾期不作答复的，房地产权利人有权依法提出申诉。
第四十二条 在城市规划区外的工矿区、开发区、口岸等国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本办法执行。
第四十三条 本办法具体应用中的问题，由自治区人民政府负责解释。
第四十四条 自治区人民政府可以根据本办法制定实施细则。
第四十五条 本办法自1997年元月1日起施行。



1996年12月14日