南京市人民代表大会常务委员会关于修改《南京市集贸市场管理规定》的决定
江苏省南京市人大常委会
南京市人民代表大会常务委员会关于修改《南京市集贸市场管理规定》的决定
（2004年5月27日南京市第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 2004年6月17日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议批准 2004年6月28日南京市人民代表大会常务委员会公告第8号公布 自2004年7月1日起施行）
南京市第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议决定对《南京市集贸市场管理规定》作如下修改：
一、删去第八条。
二、删去第九条。
三、第十条改为第八条，修改为：“任何单位和个人不得非法占用农贸市场的场地和设施。”
四、删去第十一条。
五、第十二条改为第九条，修改为：“市场开办者应当设立市场经营服务机构。”
六、第二十五条改为第二十二条，修改为：“市场开办者未设立市场经营服务机构的，由工商行政管理部门责令限期设立。”
七、删去第二十六条。
八、删去第三十五条。
此外，根据本决定对有关条文的顺序作相应调整。
本决定自2004年7月1日起施行。
《南京市集贸市场管理规定》根据本决定作相应修改，重新公布。
附：南京市集贸市场管理规定（2004年修正本）
（1998年11月27日南京市第十二届人民代表大会常务委员会第五次会议制定 1998年12月29日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第七次会议批准 根据2002年4月3日南京市第十二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过，2002年4月24日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准的《关于修改〈南京市集贸市场管理规定〉的决定》第一次修正 根据2004年5月27日南京市第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，2004年6月17日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议批准的《关于修改〈南京市集贸市场管理规定〉的决定》第二次修正）
第一章 总则
第一条 为加强对集贸市场（以下简称市场）的监督和管理，维护市场秩序，保护市场开办者、经营者和消费者的合法权益，促进市场健康发展，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称市场，是指有固定场地、设施，由若干经营者参与，以集中、公开方式，进行农副产品、日用工业消费品等商品交易的场所。
第三条 本市行政区域内市场的开办、经营和监督管理，均适用本规定。
第四条 市工商行政管理部门是对本市市场进行监督管理的主管部门。区、县工商行政管理部门按照各自职责，负责辖区内市场的监督管理。
市、区、县人民政府的公安、物价、财政、税务、规划、技术监督、市容、环保、卫生、农林、多种经营和蔬菜等部门应当按照各自职责，依法对市场实施监督管理。
第五条 市、区、县人民政府应当加强对市场规划、建设和管理工作的领导。
市场的规划和建设，应当根据经济发展和人民生活的实际需要，坚持统筹规划、合理布局、方便群众、有利交易的原则。
改建旧城区和建设农村集镇，应当建造相应的室内或者棚顶市场。新建住宅小区，应当结合商业服务网点统一规划建造室内市场。占用道路和妨碍交通的市场，应当限期迁移。
第二章 市场开办
第六条 企业事业单位、社会团体和个人，可以采取多种形式投资开办市场。
行政监督管理部门不得开办市场，已经开办的市场应当按照国家规定实行经营和管理相分离。
第七条 开办市场应当符合下列条件：
（一）符合城市总体规划、村镇建设规划和商业服务网点规划；
（二）有相应的场地、设施和资金；
（三）具备与市场规模和主营商品性质相适应的水电、消防、安全、环境卫生设施以及必要的仓储、通讯、运输、计量等配套服务设施；
（四）法律、法规规定的其他条件。
第八条 任何单位和个人不得非法占用农贸市场的场地和设施。
第九条 市场开办者应当设立市场经营服务机构。
第十条 市场经营服务机构应当履行下列职责：
（一）贯彻执行国家有关法律、法规，协助有关监督管理部门保护经营者和消费者的合法权益；
（二）负责市场的物业管理和日常管理，提供良好的经营场所以及相关服务；
（三）建立并实行市场的交易、价格、消防、环境卫生、治安等内部管理制度；
（四）协助工商行政管理部门对入场经营者进行管理，督促入场经营者领取营业执照；
（五）对入场经营者进行遵纪守法的教育，调解市场内发生的纠纷；
（六）保持市场内部及门前卫生责任区环境容貌的整洁，及时清运处置市场产生的废弃物；
（七）负责与市场有关的统计工作。
第十一条 市场经营服务机构应当按照下列要求，完善市场设施建设：
（一）一般市场应当设立市场场牌、公告栏、复秤台、询问处、投诉箱等；大中型市场还应当设置治安值班室、播音室、市场示意图和监督电话；
（二）农贸市场应当配备售货台、肉案、活鱼池、家禽笼、封闭家禽宰杀间、鱼类宰杀盆，以及清洗、消毒、冷藏、污水杂物处理、给排水、公厕、防尘、防蝇、防鼠等卫生设施；
（三）农贸市场应当划出一定的场地供农民销售自产农副产品。
第十二条 市场经营服务机构应当在市场公告栏内公布经省以上人民政府批准的收费部门、收费项目、收费标准及收费范围。收费部门收费时应当出具《收费许可证》或《收费员证》，并使用财政部门统一监制的票据。
任何部门和个人不得自行设立收费项目或者提高收费标准。
第三章 市场经营活动
第十三条 市场经营活动应当遵守法律、法规，遵循平等、自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，信守公认的商业道德。
合法的经营活动受法律保护，任何单位和个人不得干预。
第十四条 入场经营者应当持有工商行政管理部门核发的营业执照，并按照营业执照核准的经营范围在指定摊位亮照经营。
农民销售自产的农副产品，凭居民身份证或者其他有效证件，在市场内指定摊位从事经营活动，一律免交市场管理费。
第十五条 从事食品经营的入场经营者，必须持有卫生行政管理部门颁发的食品卫生许可证和个人健康证明。
禁止在市场内从事直接入口熟食制品的制作、加工。
第十六条 入场经营者必须履行下列义务：
（一）按照有关价格管理规定，合理定价，并对所经营的商品和所提供的服务实行明码标价；
（二）遵守市场的规章制度，服从市场经营服务机构的物业管理和日常管理；
（三）配备与其经营活动相适应的计量器具，并定期检定；
（四）向市场经营服务机构如实提供市场交易情况的统计数据；
（五）遵守有关法律、法规的其他规定。
第十七条 禁止下列物品进入市场：
（一）假冒商品；
（二）国家明令淘汰的商品或者过期、失效、变质的商品；
（三）应当检验、检疫而未检验、检疫或者检验、检疫不合格的商品；
（四）不符合保障人身、财产安全要求的商品；
（五）其他法律、法规规定禁止进入市场的物品。
第十八条 已经设立室内农贸市场的，任何单位和个人不得在室内农贸市场的场外摆摊设点从事经营活动。
对室内农贸市场场外摆摊设点的经营活动，由所在地的区、县人民政府组织有关职能部门依法进行整顿治理。
第四章 市场监督管理
第十九条 工商行政管理部门和有关监督管理部门的执法人员应当依法行使职权，并接受经营者和消费者的监督。
执法人员在执行公务时，应当按规定出示有关证件，未出示有关证件进行检查的，被检查者有权拒绝检查。
第二十条 工商行政管理部门和有关监督管理部门及其执法人员，不得在市场内从事经营活动，不得违法收费，不得利用职权刁难、勒索经营者或者收受经营者财物谋取私利。
第二十一条 工商行政管理部门可以依据有关规定，采取市场巡查、设置派出机构或者派驻监督管理人员等方式，依法对市场经营活动进行监督管理。
第五章 法律责任
第二十二条 市场开办者未设立市场经营服务机构的，由工商行政管理部门责令限期设立。
第二十三条 市场经营服务机构未履行职责或者未按照规定完善市场设施的，由工商行政管理部门予以警告，限期改正；情节严重的，可以处以五千元以上二万元以下的罚款。
第二十四条 入场经营者未取得营业执照擅自从事经营活动的，由工商行政管理部门按照无照经营行政处罚的规定给予处罚。
第二十五条 对违反本规定乱收费、乱摊派的行为，入场经营者有权拒付和举报，各级人民政府物价、财政部门应当及时制止并依法查处，责令退还已收取的费用。已收取的费用，无法退还的，收缴财政。
第二十六条 除法律另有规定的以外，入场经营者违反本规定第十七条规定的，由工商行政管理部门依照《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国产品质量法》等法律、法规的有关规定给予处罚。
第二十七条 涉及违反税收、物价、治安、劳动、技术监督、畜禽检疫、卫生管理等有关法律、法规的，由有关行政执法机关依法查处。
对当事人的同一违法行为，不得给予两次以上罚款的行政处罚。
第二十八条 对妨碍工商行政管理部门和有关监督管理部门及其执法人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第三十条 工商行政管理部门和有关监督管理部门的执法人员，徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十一条 本规定自1999年2月1日起施行。
试析《物业服务合同》的解除或终止问题（优仕联律师事务所 王政律师）
合同的解除或终止是我国《合同法》总则（第六章）所规定的一个基本问题。大家非常清楚，合同本身就是自然人、法人或其他组织之间设立、变更终止权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当严格按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。但是社会现实又是如此的复杂多变，法律又允许当事人可以通过协商方式变更或解除合同；法律还规定，在某些情况下当事人可以单方解除（按照《合同法》规定，解除是合同终止的一种方式或事由）合同，并可通过诉讼或仲裁方式确认合同的变更、解除或终止。然而，令人不解的是，我们通过调查了解却发现了一种奇怪现象：那就是有相当一部分公众和学者认为“单个业主与物业管理企业之间签订的《物业服务合同》是不可以终止或解除的”。本文拟就此问题展开讨论，希望大家能够统一认识，得出更加公允和符合现代民主与法治原则精神的看法。
一、首先让大家先熟悉一下小区物业服务的现状情况
以北京为例，目前各个区县共有大小社区3000多家，物业管理公司3900多家（其中90%以上为小区开发商自己组织人员成立或直接属于开发商下属企业），没有物业管理资质的约占40%。依据有关报道资料，成立业主委员会的社区不到40%，其中经济适用房成立业主委员会的比例（约占1/4）最低。北京市消协最近对北京18个县区涉及100家居住小区和99家物业管理公司所做的调查结果显示：大部分小区业主对物业公司当前提供的物业服务不满意，其中21个小区居民对物业公司服务总体评价满意人数为零。而且业主与物业公司之间的矛盾或纠纷也在呈逐年增长趋势，甚至已经严重影响到社会的和谐和安定。
有关调查结果还显示，目前小区业主不满意之处主要表现在以下几方面：1、对于小区公用部位、设施、场地经营使用没有知情权；2、物业收费项目和标准没有公示；私设名目多收或重复收费，物业收费不出具正式发票而是开收据、打白条；物业收费标准与服务水平差距大。3、小区绿化率不达标，环境卫生管理差；安全保卫措施不利而造成人身财产受到损害；机动车、自行车存放管理“差”，房屋及公用设施的维护修理差；物业保安人员的行为规范差。4、多数物业公司、开发商不支持甚至阻挠小区业主委员会的成立。
业主们还普遍反映以下问题：1、与开发商、物业公司相比，他们属于明显的弱势群体；2、在业主与开发商和物业公司的纠纷诉讼中，业主们感觉即便是有理也难打赢官司；3、目前物业管理方面法律法规不够健全，而且是向开发商和物业公司倾斜，有关规定（尤其是保障业主权益实现的程序性内容）对业主权益保护极为不利；4、 业主们希望自己能够最终通过正当的法律途径维护自己的权益，希望自己能够随时与自己不满意的物业公司解除或终止《物业服务合同》。
二、目前《物业服务合同》存在的主要形式及是否可解除或终止的观点
目前除了在少数小区物业公司提供物业服务没有订立《物业服务合同》或者曾经订立但合同到期后没有续定外，已经订立并有效存续的《物业服务合同》主要表现为三种形式：
第一种表现形式是：开发商与其聘请的物业管理企业订立的《前期物业服务合同》。此前期物业服务是根据房地产开发项目建设的特点由法律规定为开发建设单位（开发商）负责的，而且属于业主与开发商所签《购房合同》必备之内容，应属于房地产开发商必须在业主入住前对所有物业提供一定配套服务所应承担的附随义务。按照目前政府部门对聘请物业服务机构的相关规定，开发商聘请专业物业服务机构从事前期物业服务也应当通过公开招投标形式。对不符合有关资质条件、对提供不符合法定或约定物业服务标准的物业管理企业，开发商可随时解除或终止同它们订立的《前期物业服务合同》。但目前政府此规定似乎是多余的，因为提供前期物业服务的公司实质上全是由开发商自己成立并控制的，在利益获取上，可以视同于开发商自己在从事物业管理服务。而且除非开发商或物业公司自愿撤离，所谓的前期物业管理可能会在小区业主或业主大会选聘新的物业管理企业之前持续存在下去。
第二种表现形式是：在小区建成后大部分业主入住时，原前期物业管理企业同办理入住的每位业主分别签署《物业服务合同》。此时，往往业主们若不签订此《物业服务合同》便拿不到所购房屋的钥匙，无法办理入住手续。此类《物业服务合同》颇有强迫缔约之嫌。而且有相当一部分公众和学者认为，物业管理企业同单个业主订立的《物业服务合同》，单个业主无权终止或解除。因为单个业主无权代表其他业主，无权决定公用物业的管理权。所以即使其不满意物业公司已提供的服务，也无可奈何，只有等到业主大会或业主委员会成立后，由业主大会或业主委员会决定是否选聘新的物业管理企业。
第三种表现形式是：由小区业主委员会（最初称“物业管理委员会”）同通过公开招标形式选定的物业管理企业或直接同原物业管理企业订立的《物业服务合同》。此类《物业服务合同》往往也是在原物业管理企业、少数业主控制下产生的，物业招投标往往不够透明，容易搞成虚假“招标”。但是多数公众和学者认为，业主委员会是小区全体业主的代表，其代表小区业主同物业管理企业订立的《物业服务合同》对小区全体业主具有法定约束力，且在物业服务合同期限内不得擅自变更或解除。而且在业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主不得要求解除物业服务合同。即使单个业主或部分业主提起该类诉讼，目前法院也不会支持。
三、业主对《物业服务合同》的解除或终止权不应被剥夺
合同的解除或终止是立约人最基本的民事权利，也是“契约自由”与“契约正义”之应有之意。因为任何人都有不得被强迫缔约的权利。《合同法》规定：“当事人不得擅自解除合同”不等于当事人“不能解除合同”。只要要求解除合同的一方能够证明订约另一方有约定或法定的合同解除或终止事由，或者虽不能证明订约另一方有约定或法定的合同解除或终止事由，但解约人愿意承担对不同意解除合同一方的违约或赔偿责任损失的，法律都应当保护当事人对合同的解除权或终止权。
《物业服务合同》并不具有不可解除的特殊性。按照通俗的合同分类理论，《物业服务合同》应当属于供给服务合同之一种。目前这种物业服务合同是基于业主的不动产物业产权而产生的。按照目前通说，业主所享有的不动产物权称之建筑物的区分所有权，具体一点讲，就是业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对专有部分以外的共有部分进行共同管理是其权利，也是其义务。业主为了更好地履行其对专有部分以外的共有部分行使看管、保养或维护的管理义务，才委托作为中介的专业物业管理企业提供物业服务的。任何业主都有决定选聘或不选聘物业管理企业提供物业服务的权利和义务，但是考虑到“民主”与“法治”的基本原则和物业管理服务的特殊性，对是否选聘物业管理企业或选聘哪家物业服务企业或组织只能按照多数业主的意思表示去执行。
如果物业管理企业是同单个业主签署的《物业服务合同》，则任何单个业主都有权拒绝签署或解除已签署的《物业服务合同》。因为任何人有不得被要求强制缔约的权利；因为既然业主有选择合同订立的权利，那么业主也有选择合同解除或终止的权利。
如果是业主委员会通过公开招投标或直接代表业主同物业管理企业签署的《物业服务合同》，不同意签署该《物业服务合同》业主们的合同解除权也是不应该被剥夺的。因为提供物业管理或服务是业主们的基本权利和义务，只要业主们不认可业主委员会的代表权（业主的利益是不可被强制代表的，当然达不到法定人数的单个或部分业主的不认可行为不影响业主委员会对外签署合同的效力或履行），其就有权利选择同业主委员会选定的物业管理企业解除或终止《物业服务合同》。当然单个或部分业主行使这种解除权只有达到一定的数量（可以法定）时才可产生重新招投标选聘物业公司的法律效果。此种情况下，我们认为，没有必要非得通过重新选举或变更业主委员会的方式来决定《物业服务合同》的解除或终止问题。因为，业主可能并不反对业主委员会的成员组成，而只是不满意物业管理企业提供的物业服务。
目前，个别法院通过司法途径直接剥夺单个或部分业主们对《物业服务合同》的解除权或终止权是不符合“民主”与“法治”的原则精神的，是司法权滥用的一种表现。
四、《物业服务合同》解除或终止后的法律后果
《物业服务合同》解除或终止后，对解除或终止《物业服务合同》的业主，物业管理企业或业主委员会不能再依据《物业服务合同》向其收取物业费，但是否就等于这些业主可以不交纳或支付任何费用呢？当然，这也不是一概而论的问题。
如果是业主委员会通过公开招投标形式选聘新的物业管理企业后，原物业管理企业仍拒绝退出、拒绝办理交接手续的，在业主委员会同原物业管理企业解除或终止《物业服务合同》之后的物业服务费，业主不应当再向原物业管理企业交纳。
如果是单个或部分业主同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的，在原物业管理企业退出和新的物业管理企业或组织进驻前，除非能够证明原物业管理企业没有提供物业服务或证明其提供服务给业主造成重大损失，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的单个或部分业主与物业管理企业之间形成无因管理之债（即没有合同依据，管理人为被管理人财产利益而实际向被管理人提供服务而形成的法定之债），应当按照“无因管理”的法律规定向提供物业服务的企业支付相关费用。
如果能够证明同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主和所代表物业面积已经超过小区业主总人数和所代表物业面积的一半，而小区仍旧没有成立业主委员会或原物业管理企业拒绝退出或业主选聘的新的物业管理企业无法进驻小区提供物业服务的，我们认为，此种情况下，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主有权拒绝向原物业管理企业支付任何费用。
五、利用业主对《物业服务合同》的解除或终止来完善小区物业服务制度
设定允许每位业主同自己不满意的物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的制度可以有效地促使物业管理企业提高物业服务质量，并自觉维护广大业主们的物业看管、维修和保养利益，同时也弥补单个或部分业主对自己合法物业权益保护之不足，并有效地限制或防止物业管理企业或业主委员会的权利滥用行为。
通过“无因管理”之债，可以避免少数业主滥用《物业服务合同》的解除权或终止权来逃避物业交费，从而避免损害业主委员会或物业管理企业正当的收费权益，同时能够实现物业管理企业、业主委员会、单个或部分业主之间利益的平衡。