国土局


国家土地管理局关于贯彻《城市房地产管理法》若干问题的批复
（１９９５年３月１１日）

安徽省土地管理局：
你局《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的请示》（皖土〔１９９５〕
第３３号）收悉。经研究，现按照全国人大常委会《关于加强法律解释工作的决议》
中“不属于审判和检察工作中的其他法律、法令如何具体应用的问题，由国务院
及主管部门进行解释”的规定，就法律应用性的一些问题，批复如下：
一、《城市房地产管理法》与《土地管理法》是相互衔接的，突出体现在这两
部法律都坚持了全国土地、城乡地政统一管理的体制和原则。地方人民政府在确定
房产和土地管理机构设置及其职权时，必须服从法律确定的土地统一管理的原则，
即在对土地实行统一管理的前提下，房产管理和土地管理可以合并由一个部门管理；
如果继续实行房产和土地分别由两个部门管理的体制，则只能由土地管理部门一
个部门管理土地，而不能出现两个部门管理土地的情况。
二、国务院国发〔１９９０〕３１号文件在国务院１９８８年原则批准的建设
部和国家土地管理局的“三定”方案的基础上，进一步明确了建设部和国家土地管
理局的职责分工。１９９４年，国务院又先后批准了建设部和国家土地管理局新的
“三定”方案，两个部门的职责应当按照新的“三定”方案执行。
国家土地管理局新的“三定”方案规定的主要职责之一就是“管理土地市场，
会同有关部门制订土地市场管理的法规和规章，规范土地市场”，这说明土地管理
部门是土地市场即土地使用权出让和转让市场的行政主管部门。房地产市场同时涉
及房屋买卖、租赁、抵押和土地使用权转让、抵押等，凡土地使用权转让、抵押以
及房屋租赁涉及土地使用权出租等应由土地管理部门负责规范和管理。
三、《城市房地产管理法》总则第六条的规定，对该法的分则（即第二章至第
六章）和附则具有统领和规范的作用。因此，该法第四章规定的“房地产交易”应
当由建设行政主管部门（或房产管理部门）和土地管理部门按照各自的职权划分，
各司其职，密切配合，共同管理。具体来说，房地产交易中凡涉及到房产方面的管
理，如房屋估价、办理房屋产权过户手续等应由房产管理部门负责；凡涉及到土地
方面的管理，如地价评估、办理土地使用权变更登记手续等，应由土地管理部门负
责。
四、《城市房地产管理法》第三十三条规定的“房地产价格评估”，也应当由
建设部门和土地部门按照规定的职权划分，各司其职，密切配合，共同管理。国家
土地管理局“三定”方案明确规定土地部门“会同有关部门进行土地估价工作”，
“制订土地定级、估价标准……”，各级土地管理部门据此应切实做好土地分等定
级、地价评估和管理工作。
五、《城市房地产管理法》第三十四条第二款所称“县级以上地方人民政府规
定的部门”应当由政府确定具体部门。房地产转让，房地产权利人应当在依法向县
级以上人民政府土地管理部门申请变更土地登记时，如实申报成交价格。
六、根据《城市房地产管理法》第三十九条关于“以划拨方式取得土地使用权
的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批”的规定，
当事人应当向市、县人民政府土地管理部门提出申请，由该部门审查并报经有批
准权的人民政府批准。这是因为，此类房地产转让审批，实质是划拨土地使用权转
让审批，房屋能否转让取决于该房屋所占用的划拨土地使用权转让能否得到批准。
只有划拨土地使用权转让先行获得批准后，权利人才能按照其他有关规定转让房地
产。
七、“土地收益”与“出让金”都是国有土地所有权的经济体现，属地租性质，
应当按照出让金的管理办法进行管理，其土地收益全部上缴财政，用于城市基础
设施建设和土地开发。土地管理部门具体实施出让方案，负责代收出让金，同时负
责划拨土地使用权转让的审查报批。因此，第三十九条第二款规定的“土地收益”
也应由土地管理部门负责征收管理。
第五十五条规定的房屋出租，是否向国家缴纳“土地收益”（其性质如前所说，
与出让金相同），取决于该出租房屋所占用的土地使用权性质，即是划拨土地使
用权还是出让土地使用权，而确认其性质的只能是土地管理部门。因此，以划拨方
式取得土地使用权的房屋租赁的“土地收益”，也应按照出让金的管理办法，由土
地管理部门负责征收管理。
八、目前，国务院尚未对预售商品房是否可以再行转让的问题作出规定。如果
你省作出规定可以再行转让预售商品房，为了有利于保障交易双方当事人的合法权
益，特别是确保商品房预购人在房屋建成后能够顺利办理土地登记手续，在国家作
出统一规定前，建议规定如商品房预购人再行转让预售商品房时，商品房预购人应
当到土地管理部门办理土地予登记变更手续。
九、以出让方式取得土地使用权的房地产拍卖，目前国家尚无明确规定由谁主
持和负责，国家现正在起草和制定《拍卖法》，有关内容可在《拍卖法》中规定。
但是，设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨
土地应纳入出让轨道，作为一种出让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。
十、“中价服务机构”和“房地产价格评估人员资格认证”同样应由土地部门
和建设部门各司其职、分工负责。具体来说，土地管理部门主要负责土地价格评估
机构和土地估价人员的资格认证及其业务指导和管理工作；房产估价机构和房产估
价人员的资格认证，则由建设部门负责。
土地管理部门组织考试认证颁发的“土地估价师资格证书”是土地估价人员专
业资格的凭证，凡是未经土地管理部门认证或没有土地管理部门参加认证而取得的
有关土地估价的证书，其人员都不具备土地估价的专业资格，在实际工作中也不能
开展有关业务。具体依据可参见国家土地管理局“三定”方案；财政部、国家土地
管理局、国家国有资产管理局联合下发的《关于印发〈清产核资中土地估价实施细
则〉的通知》；财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合下发
的《清产核资中土地清查估价方案》；国家土地管理局、国家工商行政管理局联合
下发的《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》；国家土地管理
局、国家体改委联合下发的《关于印发〈股份有限公司土地使用权管理暂行规定〉
的通知》；国家计委、国家土地管理局联合下发的《关于土地价格评估收费的通知》
等文件。
十一、根据《城市房地产管理法》第六十一条的规定办理房地产抵押登记时，
可以分别向土地管理部门和房产管理部门申请办理抵押登记。房地产抵押价值中，
土地的抵押价值要远远大于房产的抵押价值，抵押权人主要是着眼于土地价值才设
定抵押，而且土地使用权抵押的合法性决定了整个房地产抵押的合法性。因此，如
果一个部门负责抵押登记，这个部门应为土地管理部门。
十二、《城市房地产管理法》没有对房屋出租是否办理土地登记作出规定，可
以根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条等条款的规定，由
出租人到土地管理部门办理土地使用权出租登记。




中国建设银行


印发《关于使用财政专项资金解决因压缩基本建设规模给国家大中型建设项目造成损失的办法》的通知

1990年10月9日，中国人民建设银行

国务院有关部门、各国家专业投资公司、各省、自治区、直辖市及计划单列市财政厅（局）、计委（经委）、建设银行分行：
根据1990年国务院总理办公会议纪要第108 期精神，经财政部、 国家计委、建设银行共同研究制定了《关于使用财政专项资金解决因压缩基本建设规模给国家大中型建设项目造成损失的办法》，现发给你们，请转知所属，遵照执行。
这个“办法”只解决国家预算内投资的中央大中型项目因停、缓建而造成的损失，中央各部门的小型项目和地方预算内大中型及小型项目的停缓建工程损失和维护费，由各部门和各地方自行解决。

附件：关于使用财政专项资金解决因压缩基本建设规模给国家大中型建设项目造成损失的办法
为了贯彻国务院总理办公会议精神，使用部分财政专项资金解决因压缩基本建设规模给国家重点工程造成的损失，保证资金的使用效益，特制定本办法。
一、财政专项资金投放原则
对于因压缩基本建设规模造成的损失，按照“谁投资，谁解决”的原则，凡属中央预算拨款、中央“拨改贷”和国家基本建设基金安排的中央基本建设大中型项目（包括中央直属、直供的项目），因1988年以来国家压缩基本建设规模而造成的损失，由财政专项资金解决。对于含国家预算内投资的中央大中型拼盘项目的损失，本次投放的财政专项资金，只解决按中央预算内投资（已投入部分）占项目总投资（已投入部分）的比例应负担的部分。该项财政资金，必须专款专用，任何部门、单位都不得挪作他用。
二、财政专项资金投放的范围
1 、压缩基本建设规模以来， 国家预算内投资的中央基本建设大中型项目，因停建、缓建和压缩原批准的建筑面积、减少投资而造成的损失（注：国家计委改），以及经批准建到一定部位所需投资、缓建项目的维护费、停建项目的善后处理费用等；
2 、因压缩基本建设规模， 国家预算内投资的中央基本建设大中型项目停、缓建后，致使设备型号更换、设备积压，以及设备生产厂家按原合同生产的产成品、半成品造成的报废、降价处理的损失；
3 、因压缩基本建设规模， 国家预算内投资的中央基本建设大中型项目停、缓建后造成的材料积压的报废、降价处理损失；
4 、因压缩基本建设规模， 国家预算内投资的中央基本建设大中型项目停、缓建而致使国营预算内中央级施工企业造成的窝工、停工损失；
5 、其它经国务院和财政部认可的损失。
三、财政专项资金投放的方式和程序
这次财政专项资金的投放，一律通过建设银行拨款的方式下达。并按以下程序办理。
1 、凡符合这次财政专项资金投放范围的基本建设单位， 应根据实际情况和有关要求，将1988年至1990年9 月底止的情况报《中央大中型项目停、缓建造成损失调查表》（附式一）并附文字说明材料，经当地财政部门和建设银行经办行签署意见后，于1990年10月25日前上报主管部门，主管部门汇总后于1990年10月30日前向财政部、建设银行总行上报汇总资料并附建设单位填报的《中央大中型项目停、缓建造成损失调查表》和文字说明材料，同时抄报国家计委。
2 、国营预算内中央级施工企业如实填报《国营预算内中央级施工企业窝工、停工损失表》（附式二）一式四份，并附文字说明材料，经当地建设银行经办行签署意见后，于1990年10月25日前上报主管部门，主管部门汇总后于1990年10月30日前，向财政部、建设银行报送汇总资料并附施工企业填报的《国家预算内中央级施工企业窝工、停工损失表》和文字说明材料。
3 、建设银行总行汇总审查平衡后，会同财政部、国家计委核定拨款计划。
4 、财政专项资金，比照国家预算内拨款的有关规定， 由建设银行按照核定的拨款数额，向建设单位和施工企业的主管部门按单位、企业戴帽下达，主管部门在核定的限额指标内以汇拨资金方式，通过建设银行下达到建设单位或施工企业。各部门在填限额申请书和汇拨资金时，应在汇款凭证上注明“弥补停、缓建损失专款”建设单位、施工企业应即提送用款计划，经建设银行经办行审查后，逐笔支付。
四、财政专项资金投放的组织领导和时间要求
用财政资金解决因压缩基本建设规模给国家大中型建设项目造成损失的工作，以国家主管部门、国家专业投资公司和建设单位、施工企业为主，建设银行负责监督并积极配合协助。各单位要顾全大局，克服本位主义。国家主管部门对各自所属的建设单位、施工企业要加强组织领导，实行首长负责制，认真督促，切实做好该项工作，用好财政资金。
各级建设银行对这次投放的财政资金要加强管理，严格审查，督促建设单位和施工企业按规定和要求，保证专款专用。并对财政专项资金的使用情况要实施跟踪监督。
用财政资金解决因1988年以来压缩基本建设规模造成的损失的工作，要在1990年11月30日前结束，指标和资金过时不再下达。
国务院各主管部门、国家专业投资公司应在1990年12月10日前将解决中央级基本建设大中型项目损失的结果上报财政部预算司，并同时抄送建设银行总行清欠办一份。
建设单位、施工企业要接受建设银行的监督、检查，做到专款专用。年度终了，建设单位、施工企业应在财务决算中单独反映此项财政专项资金的使用情况，主管部门应在汇总财务决算中单独汇总此项财政专项资金的使用情况。
本办法由财政部负责解释。

(附式一)：国家预算内投资大中型项目停缓建造成损失调查表
填报单位公章 年 月 日 单位:万元
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│批准停│停缓建│ 总 投 资 │ 财 务 支 出 累 计 数 │ │
单位 │ │ ├──┬──────────┼─┬──────────┤ │
│缓建时│ │ │其 中: │金│ 其 中: │ 造 成 损 失 情 况 │
│ │ │金额├────┬──┬──┤ ├────┬──┬──┼──┬──┬───┬───┬──────┤备 注
名称 │间机关│ │ │中央预算│ │银行│ │中央预算│ │银行│ │维护│维护工│设备材│内包施工单位│
│文号 │类 别│ │ 内投资 │债券│贷款│额│ 内投资 │债券│贷款│小计│ 费 │程投资│料损失│停工窝工费用│
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│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
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财政部门审查意见
(公章) 年 月 日
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建设银行审查意见
(公章) 年 月 日
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说明:
1."停缓建类别"按停或缓填列.停建项目是指不再进行建设的项目.缓建项目是指暂时停止建设,以后根据情况经批准可继续建设的项目.
2."债券"是指国家安排的债券投资部分。
3."财务支出累计数"是指建设单位自开工到停缓建止,累计支出总数。
4."维护费"指对已建工程已安装设备.管道和长期封存保管的设备等,进行经常性的防水.防火.防腐.防锈.防冻.防裂.防塌等维护措施,(包括修建简易库.棚.堆场)所需费用和必要留守人员资和管理费。
5."维护工程投资"指大型设备,需要安装代维护,为长期储存设备修建的仓库和电路码头所需投资。
6."设备材料损失"指因停缓建生产单位或供货部门无法转销.收购的滞销设备,应由停缓建单位收货付款的,材料积压报废,降价处理的损失部分。

(附式二)：国营预算内中央级施工企业窝工、停工损失表
填报单位公章 1990 年 月 日
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│成 建 制 窝 工 单 位 损 失│项目停缓建造成的窝工停工损失
企业名称 ├────┬─────┬──┼────┬──┬──┬───
│单位名称│窝工人员数│金额│项目名称│人数│金额│备 注
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财政部门审查意见
(公章)
年 月 日
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建设银行审查意见
(公章)
年 月 日
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说明:
1.此表反映国营预算内中央级施工企业因压缩基建规模, 国家预算内投资的中央级基本建设项目停、缓建造成窝工、停工损失。
2."成建制窝工"指独立核算的企业或单位的人员全部窝工在一个月以上的损失。
3."窝工、停工损失金额"指窝工人员的基本生活费用。
4.内包施工单位的窝工损失,由停缓建单位列入停缓建损失报表上报。