鹰潭市城市规划区士地储备试行办法

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鹰潭市城市规划区士地储备试行办法

江西省鹰潭市人民政府


鹰潭市城市规划区士地储备试行办法
鹰潭市人民令第27号


鹰潭市人民政府令第27号

《鹰潭市城市规划区士地储备试行办法》已经2001年11月12日市政府第48次常委会会议通过,现予发布,自发布之日起施行。
二00一年十一月三十日


鹰潭市城市规划区士地储备试行办法


第一章,总则
第一条 为加强对土地市场的宏观调控,盘活土地存量,优 化土地资源配置和合理利用土地,促进土地资产的保值增值,根 据有关法律、法规和国务院《关于加强国有土地资产管理的通 知》、省政府《关于进一步加强土地市场建设的通知》等政策规 定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市城市规划区范围内土地储备,适用本办法。
第三条 本办法所称土地储备是指土地储备机构依据本办 法规定,将需盘活的土地通过收回、收购、置换、征用等方式收 归国有后予以储存,并通过前期开发利用工作,实现土地资产保 值增值,有效配置土地资源的行为。
第四条 市土地行政主管部门是本市土地储备工作的主管 部门,其下设的土地储备机构具体负责土地储备工作。
第五条 月湖区政府、市计划、建设(规划)、房管、经贸、 财政等行政管理部门应按各自职责,做好土地储备的相关工作。
第六条 储备土地的利用和管理,应当纳入国民经济及社会 发展计划。
第七条 市规划区内房地产开发、商业、金融、旅游、娱乐 等经营性项目建设用地,须从储备的土地中供应。
第二章 土地储备
第八条 下列土地应当进行储备:
(一) 无主土地;
(二) 征用后用于房地产开发等经营性项目建设用地;
(三) 土地使用期限已满被依法收回的土地;
(囚) 被依法收回的荒芜、闲置的国有土地;
(五) 依法没收的违法用地;
(六) 因单位拆迁、解散、撤销、破产等原因调整出原划拨的土地;
(七) 以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地;
(八) 因城市建设规划调整及旧城改造需要调整的城市存量土地;
(九) 因产业结构调整需要“退二进三,返城进郊”的企事业单位原划拨的土地;
(十) 土地二级市场交易中转让价格比标定地价低20%以上、由政府优先购买的土地;
(十一) 其他需要进行储备的土地。
第九条 土地储备实行预报制度。凡符合本办法规定应储备的国有土地,用地单位及其主管部门应提前报告市土地储备机构。
第十条 市土地储备机构应根据产业结构调整及城市规划、 市区土地市场供求和资金运作等实际情况,制订土地储备计划, 经市土地行政主管部门审查并报市政府批准后执行。
第十一条 政府优先购买和依法没收、收回的土地及征用后 用于房地产开发等经营性项目建设用地,由市土地行政主管部门 交付市土地储备机构进行储备。
其他按本办法规定需要收购后进行储备的土地,按照本办法 第十二条规定的程序办理。
第十二条 土地收购的一般程序
(一) 申请。市规划区范围凡符合本办法规定应储备的国有土地,土地使用权人应持有关资料向市土地储备机构提出申请。
(二) 权属核查。市土地储备机构对申请人提供的土地及地上建筑物的权属、类别、范围、面积和用途等情况进行实地调查 和审核。
(三) 征询意见。市土地储备机构根据申请人提出的申请和查核情况,向市规划部门征询意见。
(四) 费用测算。市土地储备机构根据查核和征询意见结果,会同有关部门进行土地、房产收购补偿费用的测算评估;实行土 地置换的,要进行相应的土地费用测算。
(五) 方案报批。市土地储备机构根据土地权属查核、收购 费用测算的结果,提出土地收购的具体方案,经市土地行政主管 部门审核后,报市政府审批。
(六) 签订合同。收购方案批准后,由市土地储备机构与土 地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
(七) 收购补偿。市土地储备机构根据《国有土地使用权收 购合同》约定的金额、期限和方式,向土地使用权人支付土地收 购补偿费用;实行土地置换的,进行土地置换的差价结算口。
(八) 权属变更。市土地储备机构根据《国有土地使用权收 购合同》约定支付收购定金后,土地使用权人与市土地储备机构 共同向市土地行政主管部门、房产行政主管部门申请办理权属变 更登记手续。
(九) 交付土地。根据合同约定的期限和方式,原土地使用 权人向市土地储备机构交付被收购的土地和地上建筑物;被收购 的土地一经交付,即纳入土地储备。
第十三条 土地使用权人申请土地收购必须提供下列资料:
(一) 土地收购申请书;
(二) 营业执照;
(三) 法人资格证明书;
(四) 授权委托书;
(五) 房屋所有权合法凭证;
(六) 土地使用权合法凭证;
(七) 土地平面图;
(八) 主管部门意见;
(九) 其他需要提交的资料。
第十四条 《国有土地使用权收购合同》应包括以下内容:
(一) 收购土地的位置、面积、用途和权属依据;
(二) 土地收购补偿费用及其支付方式和期限;
(三) 交付土地的期限和方式;
(四) 双方约定的其他权利义务;
(五) 通八达违约责任;
(六) 纠纷的处理。
第十五条 收购以出让方式取得的土地使用权,原《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起 解除。
第十六条 出让土地的收购补偿费包括土地开发成本及原土地使用权人已支付的土地出让金,但应扣除原土地使用权人已 实际使用土地期间应付出的出让金部分。
第十七条 划拨土地的收购补偿费可通过以下方式确定:
(一) 由具有土地评估资质的机构依据市政府确定的土地基准地价和国家有关规定评估。
(二) 按征地成本加实际开发费确定。
(三) 按《国有土地使用权收购合同》约定的土地招标、拍卖所得比例确定。 以土地置换方式进行储备的,按前款规定的方式分别确定置换土地收购补偿费,由市土地储备机构与原土地使用权人结算差价。
第三章 储备土地开发利用
第十八条 市土地储备机构可以对储备的土地通过以下方 式进行土地前期开发:
(一) 地上建筑物、附着物拆迁;
(二) 场地平整;
(三) 基础设施建设。
第十九条 储备土地的使用,须经市政府批准。经批准后, 市土地储备机构可以将土地使用权单独或连同地上建筑物出租、 抵押、临时改变用途或采取其他方式加以利用。
第二十条 储备土地的前期开发、利用由市土地储备机构负 责组织实施。
第二十一条 储备土地前期开发利用中涉及土地使用权单 独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途及地上建筑物及 附着物拆迁的,市土地储备机构应依法到有关部门办理审批或登 记手续。
第四章 储备机构资金管理
第二十二条 储备土地资金运作接受市财政、审计部门的审 核与监督。
第二十三条 土地储备资金主要用于下列用途,不得挪作他 用:
(一) 土地储备补偿费用;
(二) 建筑物拆迁安置补偿费用;
(三) 储备土地前期开发费用;
(四) 储备土地的管理等其他费用。
第二十四条 市土地储备机构进行土地征、收、购、开发所需的启动资金,通过储备的土地抵押贷款筹措,或由政府列入预 算。
第二十五条 储备土地经市土地行政主管部门出让后,土地 出让金全额上缴市财政。
市土地储备机构进行土地收购用于土地补偿性支出和开发 性支出,经市财政核定后,作为出让金成本列支。

第五章 法律责任
第二十六条 土地符合储备条件、土地使用权人未申请进行 土地储备而擅自转让土地使用权及其地上建筑物、附着物的,有 关部门不得为其办理审批和登记手续。
第二十七条 市土地储备机构未按本办法规定支付土地收 购补偿费的,原土地使用权人有权解除收购合同,市土地储备机 构已支付给原土地使用权人的定金不予退还。
第二十八条 原土地使用权人未按本办法规定交付土地及 地上建筑物的,或在交付土地的同时,擅自处理其地上建筑物的, 市土地储备机构有权要求原土地使用权人改正并继续履行合同。 原土地使用权人逾期不履行的,由市土地储备机构依法申请强制 执行,并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。

第二十九条 土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权或利用 职务上的便利,索取或非法收受他人财物,给国家集体造成损失 的,给予相应处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十条 本办法由鹰潭市土地行政主管部门负责解释。
第三十一条 贵溪市、余江县土地储备工作可以参照本办法执行。
第三十二条本办法自发布之日起施行。


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随着《1975年澳大利亚家庭法》[Family Law Act 1975]的颁布,澳大利亚设立了专门处理私人家庭纠纷且地位等同于联邦法院的家事法院,且在设立伊始即提供专门的调解服务。目前共有家事法院28个,大法官48名。《1975年澳大利亚家庭法》、《1995年家庭法改革法》[Family Law Reform Act 1995],《2004年家事法规则》[Family Law Rules 2004]以及《2006年家庭法修正(共同承担抚养责任)法》[Family Law Amendment (Shared Parental Responsibility) Act 2006](以下简称《2006年修正法》)等法律法规不仅奠定了澳大利亚家庭法律制度的基础,也完善了其家事调解制度。

如《1975年澳大利亚家庭法》第19A条规定,任何有可能向法院提起诉讼程序的人都有权直接向家事法院申请委任家庭及儿童调解员;第19B条规定,家事法院经双方同意有权将相关法律程序转交调解员处理。如法院认为家庭及儿童调解员有助于解决纠纷,则有责任建议其寻求调解员的协助。法院将押后法律程序,以便双方接受调解。20世纪90年代,澳大利亚将调解由替代性纠纷解决方式升级为主要的解纷方式(即PDR),并在《2006年修正法》中增加了家庭纠纷解决机制(Family Dispute Resolution Mechanisms),囊括了家事调解、家庭咨询及仲裁服务等方式。


一、家事法院调解的主体

(一)角色功能

澳大利亚家事法院由法官、司法登记官、登记官以及法院调解员等组成。家事法官可为当事人提供调解指南,但不能主持调解。自20世纪90年代以来,家事调解的有关事宜由具有法律或社会科学背景的登记官和调解员主持。登记官是法院的专职律师,有权从事离婚、赡养等家事纠纷的调解;调解员是合格的社会工作者和心理学家,擅长调解有关未成年子女的纠纷案件。此外,调解员往往与家事法官组成调解委员会,共同实施调解事务。为了提高调解实效,法院还设立了家事顾问作为特别辅助机构(非调解主持者),负责调查事宜,以便调解委员会“介入法律问题背后的人际关系”,更好地了解家事纷争的来龙去脉。

(二)资质要求

《1984年家事法条例》[Family Law Regulations 1984]明确规定了调解员的任职资格:(1)须已获得法律或社会科学等学科的学位(或曾修读一年以上的调解或纠纷解决全日制课程);(2)须不断地接受相关训练,维持相应的专业水平。2008年1月,澳大利亚开始推行全国调解员资格评审制度(即NMAS),细化了各类调解员的任职资格。《2008年家事法(家事纠纷解决从业者)条例》[Family Law (Family Dispute Resolution Practitioners) Regulation 2008]第5条、第6条在此基础上部分修正了家事调解员的资格要求,规定调解员应:(1)持有家事纠纷调解全日制本科文凭;(2)持有硕士学位;(3)持有适当资质,或曾接受任命从事调解并被评定为合格,或修满硕士课程学分;(4)2009年6月30日前,注册于家事纠纷解决登记处,参加三门特定课程学习并被注册机构评定为合格,或完成硕士学位课程。此外,调解员还应具备以下条件:未被州或地方法律禁止从事儿童工作;在各州或地区依法雇佣儿童工作者,能提供家事纠纷解决服务;有适当的投诉机制;适合承担家事纠纷调解的功能和责任;未被剥夺任命资格。


二、家事法院调解的实施过程

首先,由当事人提交申请。经双方同意,法官可将案件转介调解。其次,召开庭前信息会议。由登记官或调解员初步了解案件争点,介绍相关司法程序,使当事人充分了解可利用的调解服务以及未成年子女利益的重要性。该会议为调解的必经阶段。第三,举行案件评估会议。由调解员、登记官分别或共同主持,答复申请人关于调解程序的疑问,评估个人意愿以及影响双方自愿磋商的因素,如:是否出现家庭暴力,是否存在安全问题,儿童是否存在受虐待的风险,双方在交涉时是否享有平等的权利(如,当事人之间是否有经济或语言能力方面的差距)等。如果评估结果表明该案不适合调解,则转介其他服务。第四,进行调解。在双方同意的情况下,视案件性质采取不同的程序:(1)对于仅涉财产问题的争议,由登记官主持;(2)涉及子女问题的争议,由调解员主持;(3)对于同时涉及上述两类争议的案件,则委派一名男性和一名女性担任登记官和调解员,共同主持联合调解会议,以兼顾性别平衡。

据此,可归纳出实施过程的几个特点:(1)调解并非诉讼的前置程序。提交至家事法院的案件在经双方申请或同意后还需经过调解员的仔细评估,认为适合调解才能将案件转介调解。(2)任何一方在调解中,均有权征询法律意见。(3)任何一方均有权随时终止调解程序。虽然不论调解与否,当事人都必须出席庭前信息会议,且当涉及未成年子女及当事人结婚未满两年要求离婚的案件时,需强行启动调解程序,但整个调解过程、调解结果仍非常尊重当事人的意思自治。


三、子女最大利益原则的贯彻

澳大利亚家事法院自成立以来,一直致力于探索因离婚导致的子女抚养及财产纠纷的解决方式。实践证明,相较冰冷生硬的判决书,灵活温和的家事调解更能满足家事纠纷解决的特殊性。澳大利亚根据联合国《儿童权利公约》的精神,颁布了《1995年家庭法改革法》,确立了家事裁判、家事调解的基本原则——子女最大利益原则。该法第68F条第2款规定,法院在认定子女最大利益时应考虑以下因素:(1)子女的愿望,以及法院认为与子女愿望相关的其他因素(如子女的年龄和理解能力);(2)子女与父母、其他人员的关系;(3)生活环境变化对子女产生的影响,包括与父母、其他子女、其他共同生活的人分开所带来的影响;(4)子女与父母接触的现实困难或费用,是否影响其感情维系;(5)父母各自的能力或其他抚养人的能力,能否满足子女感情和智力发展的需要;(6)子女的年龄、性别、生活背景及法院认为的其他相关因素;(7)保护子女不受生理和心理上的伤害,如虐待、变态对待、暴力等行为;(8)对待子女的态度、责任心;(9)针对子女或其他家庭成员的家庭暴力;(10)适用于子女或其他家庭成员的禁止家庭暴力的命令;(11)尽可能地减少子女将来提起诉讼的可能性;(12)法院应当考虑的其他因素。《2006年修正法》也以该原则为立法宗旨,新增父母共同承担抚养责任、子女抚养协议、子女抚养令、抚养计划、禁止家庭暴力等方面的规定。

当夫妻因离婚问题诉至法院时,调解员及法官不仅要考虑其意愿,也要考虑离婚对子女的影响。在2012年的奇弗诉巴里(Cheever v. Barrie)一案中,调解员鼓励双方以一种“更合作、更尊重的方式进行沟通与决策”。鉴于“他们之间的‘战争’导致了孩子们持续的焦虑和对家庭环境的不满”,调解员以对孩子们的心理治疗为切入点,充分运用其教育学、心理学的知识背景,向父母阐明其行为对孩子人格塑造、生活环境的重大影响,并建议父母及孩子参加家事调解中心设立的分离咨询项目。该项目不仅有利于疏导孩子的心理郁结,同时为父母提供个别辅助,引导其日后更加注重孩子的需求。

在父母已离异的情况下,任何一方都不能恣意改变子女的居住地,应充分考虑子女的意愿和已有的生活方式、已接纳的文化。调解员和法官都要考虑,子女与父母共同居住在同一个地方能否获得更多的利益;或者与父母一方生活在原居住地是否更有利于其成长;或子女是否排斥这种改变。无论是2012年的科伯恩诉樱(Coburn v. Sakura),利特诉凯勒特(Kellett v. Kellet)还是2013年的帕斯卡诉奥克斯利(Pascarl v. Oxley),都体现了调解员对此类因素的重视。特别是在科伯恩诉樱一案中,家事顾问发挥了重要作用。其调查结果显示,自从父亲擅自带孩子移居澳大利亚,孩子变得郁郁寡欢,非常思念在日本的母亲和亲戚,同时由于不熟悉英语及当地文化,孩子与周围环境格格不入。这显然与子女最大利益原则相悖。最终,法庭判决将孩子送回日本与母亲共同生活,同时,父亲享有探视权。虽然该案以判决形式落下帷幕,但是家事调解亦发挥了不可忽视的作用,使判决不仅在形式上实现了案结事了,也在实质上解决了情感纠葛。

无论当事人系已婚、同居未婚、未婚抑或离异,只要育有子女就应当重视对子女的抚养。如2012年的帕尔诉塔布(Parer v. Taub)一案所彰显的,一方面,应“确保父母实质性地参与子女的生活,最大限度地保证孩子的最佳利益”,“确保父母履行义务,负有责任心”,“保护子女远离身体或心理上的伤害,确保子女获得充分且适当的抚养,帮助他们发挥全部潜能”;另一方面,除非违反子女最大利益原则,否则,“子女享有知情权及受父母照料的权利,无论父母结婚、分居、未结婚甚至未共同居住”,子女均“有权定期与父母交流、沟通并与其他人保持联系”,“有权享受他们的文化,并与他人分享”。

由此可见,家事调解在贯彻子女最大利益原则的同时有利于实现双赢。一方面,父母通过调解员的疏导学会如何更好地尊重对方,尽可能地减少离婚等纠纷给子女带来的影响;另一方面,子女有权表达意愿,获得帮助。固然,子女最大利益原则并非抚养案件中的唯一考虑因素,但是如果父母的利益与孩子的利益相冲突,调解仍应以子女的幸福和权利为先。


(作者单位:厦门大学法学院)
  一、案情简介

  甲为A国有公司采购部经理,乙为私营企业B公司法人代表,A公司拟购买100万斤粮食,甲乙私下约定,A公司与B公司签订购销合同,合同约定价格为110万元,实际交易价格则为100万元,差额10万元归甲个人所有。

  二、分歧意见

  关于本案中甲的行为性质,形成以下两种观点:

  第一种观点是甲的行为成立受贿罪,理由是本案中10万元是乙为了与A公司达成交易对甲的行贿款。

  第二种观点是甲的行为成立贪污罪,理由是甲以支付给B公司110万元货款的欺骗方式(实际只应支付100万元货款),将其中10万元公款非法占为己有。

  三、评析意见

  从以上所形成受贿与贪污的两种观点来看,产生分歧的原因在于对涉案10万元的钱款性质的认识不同。因此,笔者认为,研究甲的行为性质需结合涉案10万元的钱款性质作具体分析。

  考察涉案10万元钱款性质,需结合市场实际粮价分析。鉴于该类案件一般不会出现合同约定价格高于实际价格的情形,故笔者仅就合同约定价格等于市场实际价格、合同约定价格高于市场实际价格两种情况分析。

  1.如果市场实际粮价等于合同约定粮价,即市场粮价为1.1元每斤,从A国有公司方面来看, A国有公司以正常价格购买产品,国有财产并未有损失,即涉案10万元并非国家损失的财产,因此甲不成立贪污罪。从B公司的角度来看,B公司在书面合同中以正常市场价格销售产品,公司法人代表乙却与甲约定低于合同价格的实际交易价格,涉案10万元归甲个人所有。可见,B公司为了赢得、维护以后的市场,在该笔交易中实际损失10万元,而该10万元实际为甲个人所有。笔者认为,此时这10万元应为B公司对甲的行贿款。因为B公司既然愿意亏本交易,所期望的是抢占住市场,为的是以后的盈利。(值得注意的是,本案的10万元不同于通常的回扣,作为以获利为目的的市场行为,一般而言,商家为了抢占、维护市场,会给客户回扣,但回扣一般是在有盈利的基础上进行的,而本案中的10万元则实际为B公司的损失。)

  2.如果市场实际粮价低于合同约定价格,此处分两种情形:

  (1)市场实际粮价为1元每斤,从A国有公司来看,甲与乙约定的实际交易价格即为是市场价格,但却以1.1元每斤的价格签订合同,在该笔交易中,A国有公司因此比市场正常价格多支付了10万元,而此10万元归甲个人所有。可以认为,甲以欺骗的方式,将A国有公司的10万元非法占为己有,应当认定为贪污。从B公司来看,B公司虽以1.1元每斤的价格签订合同,但并未实际得到110万元,其中的10万元归甲个人所有,是乙协助甲完成了骗取A国有公司10万元的行为,就乙而言,应当成立贪污罪共犯(只是未参与分配贪污款而已)。

  (2)市场实际粮价低于1元每斤,则除涉案10万元归甲个人所有外,B公司亦可比正常交易获得超额盈利,而A国有公司的损失则为甲非法占有的10万元与B公司超额盈利的总和。该种情况亦是甲乙共谋骗取国有财产的情形,甲的行为应认定为贪污。需要注意的是,对甲的贪污数额认定则不同于第一种情形。此时,甲的贪污数额应当为甲实际占有的10万元与B公司超额盈利部分的总和。因甲乙系贪污共犯,故个人贪污数额应以涉案总数额认定。

  结合上述两种情形,如果市场实际粮价低于合同约定粮价,则甲的行为成立贪污罪,贪污数额为市场实际粮价应有的总交易额与合同约定粮价的总交易额的差额部分(简称粮价差)。

  综上,如市场实际粮价等于合同约定粮价,则甲的行为成立受贿罪,受贿数额为10万元;如果市场实际粮价低于合同约定粮价,则甲的行为成立贪污罪,贪污数额为粮价差(大于10万元)。

  四、本案的启示

  该类情形,涉案钱款性质往往较难认定,导致针对同一案件事实常常形成受贿与贪污的分歧。笔者认为,针对国家工作人员利用职务之便获取钱财,对钱财的性质难以认辨时,应当分析国有财产(或称公共财物)是否有实际损失。如果国有财产未有损失,则行为人所获钱财并非来自公共财物,一般认定为受贿,不认定贪污;反之,如果国有财产有损失,则可以考虑成立贪污罪。

  (注:请读者注意区分文中的市场实际粮价与实际交易价格)

  作者单位:安徽省六安市裕安区人民检察院