预售商品房转让的条件及程序/孙萍

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 13:03:58   浏览:9670   来源:法律资料网
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预售商品房转让的条件及程序

孙萍    东北财经大学硕士研究生


预售商品房能否转让,目前理论上存在较大分歧。认为预售商品房不能转让的理由是允许预售商品房的转让会引起市场混乱,对一个尚未完成的标的物进行转让,可能引起很多争议,处理起来很麻烦,不利于房地产的行业管理。尤其是我国房地产业还处于不成熟阶段,市场机制还没有完全建立起来,不宜允许转让预售商品房。认为预售商品房能够转让的理由是购买人通过签订预售合同、支付价款取得的对房屋所有权的期待权。只要期限届满,购买人就拥有了房屋的所有权。这决定了预售商品房可以转让。
我国《城市房地产管理法》第45条规定,商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。应视为允许预售商品房转让。允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。这一规定对于房地产开发商来说,一方面可以加速资金回笼,减轻借贷压力,另一方面也可以加快工程进度,缩短建设周期,使购买人尽快收回投资。同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权,而是对所有权的期待权。在所附期限届满前后,房屋的价格随市场行情变化很大。一般来讲,预售价格远低于现房价格。这种差额利润就是多数炒作者热衷于“炒楼花”的动机。因此,允许预售商品房的转让就势必会出现投机,这些投机活动一方面会损害真正购房者的利益;另一方面也会扰乱房地产市场,哄抬市场价格,致使大量资金流入个人腰包。因此,对待预售商品房的转让既要看到其有利的一面,也要看到其不利的一面,不能因噎废食,也不能放任自流,应当通过健全的法律制度和行政管理对其实施监督。
一、 预售商品房转让的条件
我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下:
1、依照法律、法规等规定,允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让,例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定:“预售的外销商品住宅,在未领取房地产证前不得转让,否则转让无效。”
2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同,转让人具有双重身份,它是前一商品房预售合同的预购方,同时又是后一转让合同的转售方,而不是未竣工商品房预售方,故转让人不具备预售方的主体资格,也不必具有商品房预售许可证,但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房,如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售商品房转让,应按商品房买卖关系处理,同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示,否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定,转让人将预售的商品房提前转让,转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险,冒着风险提前买受,然后再次转让,这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然,与之相对应也有获得利益的机会。
4、商品房的预售合同必须合法有效,才允许预售商品房转让,否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定:“商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看,分以下几种情况:第一,如果商品房预售合同对转让有约定,当双方约定的转让条件已经具备时,可以转让。例如分期付款中,商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二,商品房预售合同未约定转让条件,合同履行中,预购方提出转让,必须征得预售人同意,否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同,牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三,预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务,对预售商品房的再行转让,不必征得预售人的同意,但事后应及时通知预售人知道,使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人,转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人,并了解原预购人履行合同情况。
5、预售的商品房转让需要签订转让合同,不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人,新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让,还是权利义务转让,都只是合同主体的变更,而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让,预售人拒绝重新签订预售合同,将阻止转让人对债权的处分权,故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同,预售转让合同依法成立后,具有不可逆转性,即新的法律关系形成,原预购人和新预购人均不得反悔,但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
二、预售商品房转让的程序
预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原商品房预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书,到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续,对符合转让条件的,房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续,明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者,仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人,为预售后竣工的商品房产权人。


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凉山彝族自治州矿产资源管理条例(2005年修正)

四川省人大常委会


凉山彝族自治州矿产资源管理条例



  1993年5月18日凉山彝族自治州第六届人民代表大会第四次会议通过,1993年10月28日四川省第八届人民代表大会常务委员会第五次会议批准;根据2000年3月30日凉山彝族自治州第七届人民代表大会第六次会议通过,2000年7月15日四川省第九届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准的《凉山彝族自治州人民代表大会关于修改〈凉山彝族自治州矿产资源管理条例〉的决定》第一次修正;根据2005年2月26日凉山彝族自治州第八届人民代表大会第六次会议通过,2005年5月26日四川省第十届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准的《凉山彝族自治州人民代表大会关于修改〈凉山彝族自治州矿产资源管理条例〉的决定》第二次修正


第一章 总  则


  第一条 为了加强对矿产资源勘查、开发和保护的监督管理,促进经济持续发展,根据《中华人民共和国民族区域自治法》、《中华人民共和国矿产资源法》(以下简称《矿产资源法》)、《四川省矿产资源管理条例》及有关法律、法规的规定,结合自治州矿产资源和矿业发展的实际,制定本条例。


  第二条 凡在自治州行政区域内勘查、开采矿产资源,加工或经营矿产品的组织和个人,必须遵守本条例。


  第三条 自治州内矿产资源属于国家所有,地表或者地下的矿产资源的国家所有权,不因其所依附的土地所有权或者使用权的不同而改变。


  自治州各级人民政府应加强矿产资源的保护,禁止任何组织和个人侵占、破坏和浪费矿产资源。


  第四条 自治州根据国家的统一规划,实行合理开发、综合利用和有效保护矿产资源的方针,对可以由本地方开发的矿产资源优先开发利用。


  在自治州行政区域内,国有、集体企业是开发利用矿产资源的主体。自治州保护州内从事矿业生产活动的国有、集体企业的合法权益,促进其巩固和发展。


  自治州对集体矿山企业和个体采矿实行积极扶持、合理规划、正确引导、加强管理的方针。


  自治州鼓励州外、省外、国外各种经济组织和个人,在自治州内依法合作、合资或独资勘查、开发利用矿产资源,保护其合法权益,并为其提供方便条件。


  在自治州行政区域内从事矿产资源勘查、开发利用的组织和个人,应当照顾地方的经济利益,有利于当地经济建设,有利于当地群众的生产和生活。


  第五条 勘查、开采矿产资源必须保护地质环境,防治地质灾害、环境污染和生态破坏,搞好水土保持、植被恢复和土地复垦。


  第六条 自治州、县(市)国土资源管理部门主管本行政区域内的矿产资源勘查、开发利用、保护和矿产品运销、地质环境保护的监督管理等工作。


  自治州、县(市)人民政府有关部门应协助同级国土资源管理部门实施本条例。


第二章 矿产资源的勘查


  第七条 探矿权人施工前应持勘查许可证向自治州和勘查区所在县(市)国土资源管理部门备案,并接受其监督检查,定期报送工作进展情况;勘查项目结束或因故撤销勘查项目后,应及时向自治州、县(市)国土资源管理部门抄送上报的勘查项目完成报告或勘查项目撤销报告。


  探矿权人应在批准的时限内,按照批准的探矿设计施工完成最低勘查投入,不得超越范围探矿,不得以探矿为名进行生产性采矿。


  第八条 探矿权人在勘查许可证有效期内进行勘查时,发现符合国家边探边采规定要求的矿床,可以申请开采,经登记管理机关批准,办理采矿许可证,取得勘查作业区的合法采矿权。


第三章 矿产资源的开采


  第九条 开采矿产资源,必须依法登记,取得采矿许可证。禁止无证采矿。


  转让采矿权须依法经原发证机关审查批准。


  第十条 采矿权申请人在提出采矿权申请前,应持经批准的地质勘查储量报告,向登记管理机关申请划定矿区范围。


  经登记管理机关审查、准予登记的,采矿权申请人应缴纳采矿权使用费和国家出资勘查形成的采矿权价款以及矿山地质环境保证金。


  采矿权使用费和采矿权价款可按有关规定申请减、免。


  第十一条 下列矿产资源的开采由自治州国土资源管理部门审批登记,颁发采矿许可证:


  (一)《矿产资源法》第十六条第一、二款规定、省规划矿区和对全省国民经济具有重要价值矿种以外可供开采储量规模为中型及以下的矿产资源;


  (二)可供开采储量规模为小型的煤、硫、磷矿和分散、零星的金矿。


  第十二条 采矿权人应当自觉接受国土资源管理部门的监督管理,依法填报各类矿产资源开发利用基础资料统计报表,定期参加年度检验。


  第十三条 登记管理机关在颁发采矿许可证后,应书面通知矿区范围所在地的县(市)人民政府;有关县(市)人民政府应在90日内对矿区范围予以公告。


  采矿权人应当按划定的采矿区范围设置地面边界标志。


  禁止越界采矿。


  第十四条 在采矿许可证有效期内或者有效期届满需要变更、延续、停办或关闭矿山的,应当按规定办理变更、延续、注销手续。逾期不办理变更、延续、注销登记手续的,其采矿许可证自行废止。


  登记管理机关应对颁发、变更、注销和吊销的采矿许可证予以公告。


  第十五条 开采矿产资源必须依法缴纳资源税、资源补偿费。


  第十六条 采矿权人必须采取合理的开采方法和选矿工艺,开采回采率、采矿贫化率和选矿回收率应达到规定的考核标准,不得采富矿弃贫矿。


  禁止乱挖、滥采、破坏矿产资源。


  第十七条 新、改、扩建矿山企业的可行性论证、设计及竣工验收,须征得同级国土资源管理部门的同意。


  第十八条 采矿权人应遵守有关法律、法规,防止污染和破坏地质环境、生态环境,做到安全生产。


  第十九条 勘查、开采矿产资源造成地质环境破坏或引发地质灾害的,应及时向当地国土资源管理部门报告,采取必要的措施进行恢复和治理,防止灾害扩大;造成他人损失的,应当赔偿。


第四章 矿产品加工、经营及运输


  第二十条 加工矿产品必须符合规定的资质条件,采用先进的加工工艺,充分利用矿产资源。


  新、改、扩建矿产品加工企业的可行性论证、设计及竣工验收,应邀请所在地的国土资源管理部门参加。


  第二十一条 加工、收购、销售非自采矿产品的组织和个人,需向自治州或县(市)国土资源管理部门提出申请,经审查批准,领取矿产品经营许可证,凭证到有关部门办理证照等手续。其中:钨、锡、锑、稀土、水晶、金刚石、铜以及对自治州国民经济具有重要价值矿种的矿产品经营许可证由自治州国土资源管理部门审查颁发。


  收购、销售矿产品需凭采矿许可证或矿产品经营许可证到矿产品运出地的国土资源管理部门办理准运证。凡无准运证的矿产品,铁路、公路、水上等运输组织及个人不得承运。


  自治州、县(市)国土资源管理部门有权在矿区出入口对运输矿产品的车船进行检查。


  禁止任何组织和个人无证加工、收购、销售矿产品。


  禁止任何组织和个人加工、收购、销售、运输非法采出的矿产品。


  第二十二条 从事矿产品加工、经营的组织和个人应当接受国土资源管理部门的监督检查。


第五章 奖励与处罚


  第二十三条 具有下列情形之一的组织或个人,由自治州、县(市)人民政府给予表彰奖励:


  (一)发现或勘查矿产资源成绩显著的;


  (二)开采、利用和保护矿产资源成绩显著的;


  (三)保护矿山地质环境成绩显著的;


  (四)行使矿产资源勘查、开发利用和地质环境保护等监督管理职责成绩显著的。


  第二十四条 违反本条例,有下列行为之一的,由县级以上国土资源管理部门进行处罚;给予吊销有关证照的处罚,须由原发证机关决定:


  (一)无证勘查、采矿、经营矿产品或超越勘查、采矿、经营规定范围进行勘查、采矿、经营的,擅自进入国家、省、州规划区和他人勘查、采矿区范围勘查、采矿的,擅自开采国家实行保护性开采特定矿种的,以及仅持勘查许可证进行边探边采或在勘查中以选冶试验为名进行经营性采矿的,责令停止违法行为,赔偿损失,没收违法所得,并处以5千元至10万元的罚款;


  (二)买卖、出租或者以其它形式转让矿产资源的,未经批准擅自转让探矿权、采矿权的,没收违法所得,并处5千元至10万元罚款;情节严重的,可吊销勘查许可证或采矿许可证;


  (三)不按规定报送地质勘查报告或撤销勘查项目报告的,责令限期补报;逾期不报的,处5千元至5万元的罚款;


  (四)无证运输矿产品的,没收矿产品和违法所得,并处承运方运输费两倍的罚款;


  (五)加工、收购、销售、运输非法采出的矿产品的,没收违法所得,并处违法所得一倍的罚款;情节严重的,可吊销经营许可证;


  (六)擅自印刷、涂改、伪造、冒用勘查许可证、采矿许可证、矿产品经营许可证、矿产品准运证的,没收印刷、涂改、伪造、冒用的证件和违法所得,并处10万元以下的罚款;


  (七)采取破坏性方法采矿的,对能够综合开采和综合利用的共生、伴生矿产不进行综合开采、综合利用又无保护措施的,采矿的废石、永久性建筑压覆已知矿床的,开采回采率、采矿贫化率和选矿回收率连续两年达不到规定指标的,处5千元至5万元罚款;情节严重的,可吊销采矿许可证;


  (八)不按规定填报矿山企业开发利用统计报表、矿产储量年度基础报表等资料的,拒绝接受监督检查或弄虚作假的,给予警告,并处2千元至3万元罚款;


  (九)在规定限期内未足额缴纳资源补偿费和采矿权使用费、采矿权价款的,由征收管理机关责令限期缴纳,并从逾期之日起每日加收千分之二的滞纳金;逾期仍不缴纳的,除追缴应缴费用外,可吊销采矿许可证;


  (十)隐匿、伪报财会资料,偷、漏矿产资源补偿费的,除追缴应缴费用外,并处所偷、漏费额三倍的罚款;情节严重的,可吊销采矿许可证;


  (十一)探矿权人自取得勘查许可证之日起六个月内,采矿权人自取得采矿许可证之日起八个月内,既不进行勘查或采矿活动,又不办理注销或延期手续的,责令限期改正;逾期不改正的,处5千元至5万元罚款,并可注销勘查许可证或采矿许可证。


  第二十五条 不按规定参加矿产资源开采年度检验的,责令限期改正;逾期不改正的处5千元至5万元的罚款,并可注销采矿许可证。


  不按规定办理勘查许可证、采矿许可证、矿产品经营许可证变更、延续、注销手续的,原勘查许可证、采矿许可证、矿产品经营许可证自行废止,并处5千元至5万元的罚款。


  第二十六条 在勘查年度内,不按规定完成最低勘查投入的,处1千元至2万元的罚款;情节严重的,可吊销勘查许可证。


  不按规定测绘矿山(井)采矿工程平面图或井上、井下采矿工程对照图的,处1千元至2万元的罚款;情节严重的,可吊销采矿许可证。


  第二十七条 违反地质环境保护有关规定的,依照《四川省地质环境管理条例》的规定处罚。


  第二十八条 国土资源管理部门的工作人员滥用职权违法颁发采矿许可证、矿产品经营许可证和矿产品准运证的,由其所在单位或上一级国土资源管理部门,给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。


  违法颁发的证件由原颁证机关或上一级国土资源管理部门公告撤销,依法重新办理有效证件。


  第二十九条 对在勘查、采矿活动中,违反环境保护法、森林法、土地管理法、水土保持法、水法、矿山安全法等有关法律法规的行为,由有关部门依法处理。


  在勘查作业区或矿山企业进行盗窃、抢夺、破坏矿产资源、矿产品、财物、扰乱生产、生活秩序,破坏勘查、采矿设施的,依照治安管理处罚条例有关规定予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。


  第三十条 当事人对具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议,也可以直接向人民法院起诉。


  当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


第六章 附  则


  第三十一条 木里藏族自治县人民代表大会可根据《矿产资源法》、《四川省矿产资源管理条例》和本条例的规定,结合自治县的实际制定变通或补充规定,报四川省人民代表大会常务委员会批准。


  第三十二条 本条例自公布之日起施行。


国家工商行政管理局关于报社、杂志社设立广告公司名称问题的答复

国家工商行管局


国家工商行政管理局关于报社、杂志社设立广告公司名称问题的答复
国家工商行管局


答复
上海市工商行政管理局:
你局《关于如何认定报纸、刊物名称命名为广告公司问题的请示》〔沪工商标(93)第330号〕收悉。经研究,答复如下:
一、《企业名称登记管理规定》第十条第三款规定:“能够独立承担民事责任的分支机构,应当使用独立的企业名称。”报社、杂志社设立的广告公司,是具备法人条件的企业,应当有自己独立的名称,不得在其名称中冠以主管单位的名称。
二、国家工商行政管理局《关于在部分城市进行广告代理制和广告发布前审查试点工作的意见》(工商广字〔1993〕第214号)中规定,报社、广播电台、电视台下属的广告公司,不得以任何形式垄断本媒介的广告业务。报社、杂志社设立广告公司冠报纸、刊物名称,会使客户
产生该广告公司垄断本媒介广告业务、排挤其它广告公司的误解,不利于广告业开展正当竞争。
三、报社、杂志社设立的广告公司中已经冠报纸、刊物名称的,应当按照企业名称登记管理的有关规定予以纠正。



1993年10月29日