完善业主公约立法初探/刘颜

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 18:33:43   浏览:8752   来源:法律资料网
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完善业主公约立法初探

刘 颜


业主公约是由业主制定和确认,对全体业主、使用人、业主(代表)大会和业主委员会具有普遍约束力的行为规范。它体现全体业主的共同意志,是物业管理活动的支持性文件。2002年10月21日国务院办公室向社会大众公布《中华人民共和国物业管理条例(草案)》征求意见稿,本人认为该草案对业主公约的规定过于原则,没对业主公约做出准确、清晰的界定,更没对业主公约的法律地位、性质、原则、签订、主要内容、修改补充变更的特别程序、生效要件、备案和公示制度和法律责任进行详细规定。因此,本人提出了书面建议,认为应该将“业主公约”单列为第三章。本人愿意在此对该草案,结合各地颁布实施的地方法规规章,参考国外、香港和台湾地区有关规定,就业主公约目前在实际操作中存在的主要问题和应该包涵的基本原则、内容和制度作分析、比较、总结,以进行完善业主公约立法的研究,从而提供给物业管理立法部门、物业管理行政主管部门及业内有兴趣人士参考。
一、目前实际操作中存在的业主公约方面的主要问题:
业主公约在目前物业管理实际操作中运用非常广泛,大多数物业都签订有业主公约,并且一般都采用建设部《业主公约》示范文本(1997年8月29日建房[1997]219号《关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》附件),但业主公约在实践中存在着很多问题,主要表现在:
1、业主公约的性质和法律地位不明确。《中华人民共和国物业管理条例(草案)》对业主公约的规定没有体现出业主公约在物业管理区域内的重要地位,表现在内容不具体、生效要件、制订和修改程序和法律责任不完善等方面。在地方法规中,如《重庆市物业管理条例》《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有明确规定,但许多地方法规中没有准确表述和详细规定。究其原因,是没有将物业管理权利定性为业主物权的派生权利所致。物业管理权是业主的一项基本权利,是建筑物区分所有权直接产生的一项权利。业主公约作为全体业主意志的集中体现,应该全面贯彻私权神圣、意思自治、地位平等、权利本位等民法基本原则和精神,也就是要充分体现物业管理中的业主物权至上、业主自决自律原则、权利义务一致以及维护公序良俗原则。
2、业主、业主委员会、物业管理单位和建设单位都不重视业主公约的签订与修订,造成有的物业没有业主公约或部分业主没签字。
3、业主公约使用的名称不统一,内容不规范。建设部颁布示范文本后,各地结合实际情况作了调整,在名称和内容上差异较大,重庆和深圳等地使用《业主公约》,规定业主权利义务、业主大会、业主委员会和违约责任;北京现行采用《房屋使用、管理、维修公约》,业主以《业主承诺书》确认,将开发企业和物业管理企业的权利义务包涵在内;天津使用《产权人和使用人公约》;上海在前期物业管理阶段使用《住宅使用公约》等。另外,有的小区业主公约条款太粗,可操作性差;有的建设单位和物业管理公司加进了对自己有利的条款;有的采用附件形式加入了《消防治安责任书》和《计划生育责任书》等各式各样内容。
4、一些业主公约的签订不符合法律规定程序。在实际操作中,一般都是在入住时由物业管理公司组织签订,往往作为业主领取钥匙的先决条件,业主不可能享有必要的知情权和审查权。从而也导致一些业主担心侵害自己合法权益,不愿意签订业主公约。
5、业主公约与其他法律文件没有形成完整的系统,配套性、协调性差,如与业主大会、业主委员会章程、物业买卖合同、物业服务合同的衔接等。
6、 《中华人民共和国物业管理条例(草案)》和多数现行地方法规都没有对业主公约的签订及生效要件做出强制性规定。
7、一些涉外写字楼、别墅、高级公寓、高层住宅楼沿用香港等境外业主公约版本,侵害了业主权益。
8、司法实践中,部分法官往往没有将业主公约作为基于私法领域的意思自治原则而派生的物业管理的最高自治规则予以审查和确认,使业主公约失去了应有的法律约束力,在纠纷的处理中缺乏应有的效力。
二、业主公约的基本原则、内容和制度:
1、业主公约是由业主共同制定或确认的一种特殊的契约,它是全体业主、使用人、业主大会和业主委员会都应当遵守的行为规范。它的特殊性在于:(1)业主公约的基础在于契约主体的物权(建筑物区分所有权),与以交换为目的的债权合同有本质区别;(2)业主公约的约束力不局限于契约各方(指在业主公约上签字的当事人);(3)业主公约的内容是对全体业主整体利益紧密联系的根本性内容,且非经特别程序不得修改、补充与变更;(4)业主公约生效后,对未签字的业主同样具有约束力,且非经业主的继受人、继承人、承租人和借用人的同意(或确认)当然产生效力。
2、业主公约应体现的基本原则:(1)业主物权至上原则,《宪法》第十三条规定,“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。建筑物区分所有权,又称“区分所有”是现代民法物权中明定的一项基本的不动产所有权形式,是指多个区分所有人共同拥有一幢建筑物(或一个物业管理区域)时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有权、对共同部分所享有的共有权和因区分所有权人之间的共同事务所产生的成员权的总称,即指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。(2)业主自决自律原则,业主公约应是全体业主意思自治的反映,因而从根本上否定建设单位和物业管理公司的越俎代疱,由建设单位制定《临时业主公约》便没有法律依据。(3)权利义务一致原则。民法是以崇尚权利为理论基础所构建的,离开了权利本位思想,民法将不具有任何意义。在应该充分保障业主的权利的同时,也必须对权利的行使做出一些限定,必须按照《民法通则》第八十三条规定以“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的民法原则处理相邻关系。(4)维护公序良俗原则。业主公约既包括法律法规范畴的权利和义务,又含有邻里和睦、互助互谅、助人为乐、尊老扶幼等道德范畴的准则,以维护公共利益和公共秩序,倡导善良风俗。
3、业主公约应明确的基本内容:(1)物业基本情况、共用设备设施和场所状况,(2)业主的权利与义务,(3)业主大会的产生、召集程序,(4)业主委员会的产生方式,(5)物业管理服务费、维修基金以及业主大会决议的有关分摊费用等的缴交,(6)业主决定物业的改建、重建等重大事项的方式,(7)业主在物业管理区域内应遵守的行为准则,(8)违反业主公约的责任,(9)其他有关事项。
业主公约在内容上应当符合法律、法规、政府规章和土地使用权出让合同的规定,不得违反法律法规的强制性和禁止性规定,不得违背公众道德和善良风俗。
业主大会决议和业主委员会章程、决定均不得与业主公约冲突。
业主公约由建设部制定示范文本。各省、直辖市、自治区、省会城市、较大的市和经济特区可以制定本行政区域内适用的示范文本。
本文认为有关建设单位的权利义务应由《买卖合同》约定,物业管理企业的权利义务应由《物业服务合同》约定。
4、业主公约的设定、变更及废止:(1)业主公约由物业管理公司在物业入住时组织业主签字承诺,且必须使用示范文本。(2)首次业主大会应对《业主公约》进行审议,以决议形式予以确认;该决议由出席会议的一半以上投票权同意有效。(3)业主公约的修改、补充和变更的特别程序:业主公约的修改、补充和变更权利由业主大会行使,由出席会议的2/3业主投票权同意有效;经物业管理区域内入住业主的10%发起,可以召开临时业主大会修改、补充和变更,但需拥有50%投票权的业主参加,并经2/3以上投票权同意才有效。(4)业主公约的废止:必须以物业毁灭为法定事实条件,并由代表整栋建筑物价值2/3的业主出席形成业主大会决议,该决议须有该建筑物价值1/2以上出席业主同意才有效。(5)以上业主大会决议应在通过后3日内在物业管理区域内公示。
5、 业主公约的生效要件:业主公约在物业入住率达到30%后,经已入住业主一半以上投票权的业主签定后生效。
修改、补充和变更条款自业主大会决议通过之日起生效,无须经业主重新签定。
若拥有投票权且达到入住率10%以上的业主认为业主公约制定、修改和废止的决议内容和程序违反法律、法规规定,可以联合签名向县级以上房地产行政主管部门申请召开临时业主大会,予以撤销。被撤销的决议自始无效。
6、备案和公示制度:业主公约生效后15日内,或业主公约的修改、补充和变更、或业主公约的废止经业主大会决议后起15日内,应向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
备案后的业主公约应在物业管理区域内的公告栏公示。
7、违反业主公约的法律责任:(1)业主、非业主使用人违反业主公约或者不履行其他义务的,应当承担相应的民事责任。(2)业主委员会成员履行职务时违反业主公约的规定,侵犯业主权益,给业主造成损害的,应当承担赔偿责任。(3)对违反业主公约造成他人合法权益受到侵害的,受到侵害的业主、使用人、业主委员会或其他利害关系人均可向县级以上房地产主管部门或者人民法院请求追究侵害者的行政、民事法律责任。(4)根据《民法通则》第一百三十四条,承担民事责任的方式包括:停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。
8、业主、业主大会、业主委员会及其之间因业主公约发生的纠纷,应协商解决;协商不成的,可提请县级以上房地产行政主管部门调解;调解不成的,可向人民法院提起诉讼或向仲裁委员会提起仲裁。
《中华人民共和国物业管理条例(草案)》作为国家出台的第一部关于物业管理的行政法规,关系到千家万户,其立法出发点就应该建立在业主物权至上的自治自律。业主公约是实现业主自治自律的前提和保证。业主公约的作用就是使大家共同地、自觉地遵守和维护公众利益和保护公共环境,所有业主都要增强权利意识、自治意识和自律意识,共同参与管理,变被动接受物业管理为以物权主人的姿态主动行使管理和监督权,真正建立起自治自律的管理体制。


本文发表于《现代物业》2002年12期。
作者电话:0755-26799305
E-mail: sammy713@vip.sina.com

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邢台市人民政府办公室关于印发《邢台市城市住宅楼房邮政信报箱设置管理办法》的通知

河北省邢台市人民政府办公室


邢台市人民政府办公室关于印发《邢台市城市住宅楼房邮政信报箱设置管理办法》的通知

办字〔2008〕66号

各县(市、区)人民政府,开发区、大曹庄管委会,市政府各部门:
《邢台市城市住宅楼房邮政信报箱设置管理办法》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

二○○八年十月二十二日

邢台市城市住宅楼房邮政信报箱设置
管 理 办 法

第一条 为进一步规范和改善我市城市住宅楼房邮政信报箱(群、间)的设置管理,根据《中华人民共和国邮政法》和《河北省邮政管理规定》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 设置邮政信报箱(群、间)(以下简称邮政信报箱)是城市居民住宅楼房的配套设施,有关单位或者个人应提供方便。
第三条 市邮政局是邮政信报箱设置管理工作的主管部门,规划、建设等部门要按照各自职责配合邮政部门做好邮政信报箱的设置管理工作。
第四条 建设城市住宅楼房时,必须同时设置邮政信报箱,并与建设项目同时设计、施工、验收。
邮政信报箱的设置设计标准按照国家标准或者邮政行业标准执行,所需费用纳入建设项目总投资。
已建成并投入使用的城市居民住宅楼房未按规定设置邮政信报箱的,产权单位或者其委托的物业管理企业应当按照邮政主管部门补建通知所确定的期限内予以补设。已设置收发室的城市居民住宅除外。
第五条 建设工程设计单位要按照民用建筑设计规范有关配套设施标准设计住宅楼房邮政信报箱。
各级城市规划主管部门要将邮政信报箱规划设计纳入审查内容,按照《住宅区邮政信报箱群(间)工程设计规范》和《住宅区邮政信报箱群体标准》规定执行,并依法审查。对没有邮政信报箱规划设计或规划设计不符合规范的,不得发放《建设工程规划许可证》。
第六条 城市住宅楼房建设项目竣工验收时,建设单位要将邮政信报箱的设置作为竣工验收的一项内容一并验收,邮政信报箱设置验收不合格的,不得通过竣工验收。
第七条 城市住宅楼房建设项目的设计、会审和竣工验收,邮政主管部门应当参加。
第八条 邮政信报箱由住宅楼房的产权所有者或管理者负责维修管理,也可以委托邮政部门维修、更换,费用由委托单位负责。
第九条 邮政信报箱属于邮政专用设施,承担维护责任的产权所有者或管理者应当保证邮政信报箱形象美观、整洁,不得在箱体上张贴广告。任何单位或个人不得随意拆除、移动或故意损毁邮政信报箱。
第十条 违反本办法,应建邮政信报箱而未建的,由邮政部门责令其限期补建,逾期仍未补建的,处以补建费用百分之十至百分之三十的罚款。
第十一条 违反本办法规定擅自迁移、损坏邮政信报箱的,由邮政部门协助公安、工商行政管理部门依照有关规定处理。
第十二条 本办法自公布之日起施行。

 

大庆市人民政府关于印发《大庆市爱国卫生工作管理暂行办法》的通知

黑龙江省大庆市人民政府


大庆市人民政府关于印发《大庆市爱国卫生工作管理暂行办法》的通知

庆政发〔2007〕34号


各县、区人民政府,各中、省直单位,市政府各直属单位:
  经市政府领导同意,现将《大庆市爱国卫生工作管理暂行办法》印发给你们,请遵照执行。

                           二○○七年八月十六日

              大庆市爱国卫生工作管理暂行办法

  第一条 为不断改善人居工作卫生环境,确保广大人民群众的身心健康,进一步促进人与社会的和谐发展,根据《黑龙江省爱国卫生条例》和本市实际,特制定本暂行管理办法。
  第二条 参加爱国卫生活动是单位和个人的权利和义务。大庆市行政区域范围内的单位和个人应遵守本办法。一切组织和个人必须按照有关卫生标准搞好室内外环境卫生并接受检查。
  第三条 本办法所称的爱国卫生工作,是指政府组织领导,动员全民参与,增强公共卫生意识,消除危害健康因素,预防疾病,改善环境质量和生活质量,提高全民健康水平的社会性卫生活动。
  第四条 爱国卫生工作实行政府组织、地方负责、部门协调、群众动手、科学治理、社会监督的方针。
  第五条 各级人民政府应当加强爱国卫生工作,把爱国卫生工作纳入国民经济和社会发展规划,加大卫生基础设施的投入,及时发布公共卫生信息,提高社会总体卫生水平,使社会总体卫生水平的提高与社会进步、经济发展相适应。
  第六条 各级人民政府应当把爱国卫生工作经费列入同级财政预算,实行专款专用。
  第七条 单位和个人有权对违反有关卫生法律法规、危害公共卫生和公民健康的行为进行举报。各级人民政府主管部门应当受理举报,并为举报者保密。
  第八条 市、县(区)政府、高新技术产业开发区,县团级以上(包括县团级)企事业单位,乡镇政府、街道办事处,均要设立爱国卫生运动委员会(以下简称“爱卫会”)。爱卫会在本级人民政府的领导下,负责统一领导、统筹协调本行政区域内的爱国卫生工作。其主要职责是:
  (一)组织贯彻执行有关爱国卫生工作的法律、法规和方针、政策;
  (二)统一规划、部署本行政区域内的爱国卫生工作;
  (三)指导、协调、督促并考核本行政区域内的组织履行其承担的爱国卫生工作职责;
  (四)组织动员全民参加爱国卫生活动;
  (五)组织协调创建国家卫生城市、县城(镇)及各级各类卫生先进活动;
  (六)组织开展以灭鼠为重点的病媒生物防治工作;
  (七)组织、协调、指导农村改水改厕工作;
  (八)组织开展爱国卫生监督、检查、评比活动。进行卫生效果评价,命名、表彰爱国卫生先进单位和个人;
  (九)协调有关部门制定重大疫情、灾情、食物中毒和职业病危害事故等突发公共卫生事件的防范措施和应急对策;
  (十)开展公共卫生工作的交流与合作。
  第九条 市、县(区),各中、省直企事业单位爱国卫生运动委员会设置办事机构,配备专职工作人员。乡(镇)人民政府,街道办事处、应当落实专(兼)职工作人员。各级爱卫办是同级爱卫会的办事机构,负责本级爱国卫生日常工作的组织、协调、监督、管理。实施本区域内的爱国卫生工作。
  第十条 爱卫会实行委员部门分工负责制。委员会由同级人民政府、企事业单位的相关部门、社会团体及有关单位组成。各成员单位应当根据爱国卫生工作发展的要求及各自职责,共同做好爱国卫生工作。
  第十一条 国家机关、社会团体、企业事业单位、村(居)民委员会和其他组织,根据本单位的实际情况设立爱国卫生组织并配备专(兼)职爱国卫生工作人员。在当地爱卫会的指导下,建立健全卫生管理制度,完善有关卫生设施,落实卫生达标责任制,开展经常性的爱国卫生活动,使单位(居民区、村)爱国卫生工作达到规定标准。
  第十二条 每年春秋两季全市开展爱国卫生活动。活动期间,应当结合当地突出的社会卫生问题开展爱国卫生工作。每周星期五下午为全市卫生大扫除时间。
  第十三条 爱国卫生工作实行目标管理责任制。其目标纳入各级人民政府目标管理体系,明确年度任务,逐级签订目标责任状,定期进行考核,年终评定效果。
各级爱卫会督促辖区内单位爱国卫生工作目标管理责任制的落实情况。单位应当定期将爱国卫生工作目标管理责任制落实情况向辖区爱国卫生运动委员会报告。
  第十四条 未评为卫生先进单位荣誉称号或未完成工作目标的,不得评为同级文明单位。
  第十五条 爱国卫生运动委员会组织协调有关部门和单位加强旅游景点、商业网点、集贸市场、机场、车站、码头等场所以及城乡结合部的公共卫生工作。
  第十六条 村(居)民及房屋承租人应当按照有关规定搞好室内卫生,保持和维护公共楼梯、走廊、庭院及其他规定范围内的室外环境卫生,按规定的时间、地点、方式倾倒垃圾。房屋所有权人应当督促房屋承租人做好有关卫生工作,遵守公共卫生制度。
  第十七条 各级人民政府组织开展农村饮用水卫生条件的改善和村(居)民户厕、公厕的改造工作。村(居)民的户厕、公厕建设应当符合无害化标准。
  农村饮用水的供水水质应当达到国家规定的饮用水水质标准和卫生标准。
  第十八条 公民应当自觉维护公共卫生,遵守下列社会卫生规范,禁止下列行为:
  (一)随地吐痰、便溺,乱扔果皮、纸屑、烟头和口香糖等废弃物;
  (二)乱倒垃圾、建筑渣土、污水、粪便,乱弃动物尸体;
  (三)在垃圾收集容器内或者可能造成环境污染的场所焚烧树叶、垃圾、冥纸钱或者其它废弃物;
  (四)在楼道乱堆乱放杂物以及在楼道、室外墙体、电线杆、停车站等公共设施和其他建筑物上粘贴、书写、绘制影响市容环境卫生的各种广告;
  (五)在禁止吸烟的公共场所吸烟;
  (六)从事其他有碍社会卫生的活动;
  (七)破坏公共卫生设施。
  第十九条 医院、屠宰场等单位生产的有害、有毒废弃物,必须经过无害化处理。
  第二十条 医院、车站、港口、机场、学校(托幼园、所)、公共体育场馆、文化娱乐场所、商场、会场等公共场所及公共交通工具内,除专设吸烟区外,禁止吸烟。
  禁止吸烟的公共场所所在单位,应当建立健全禁止吸烟的管理制度,并在显著位置设置禁止吸烟标志。
  第二十一条 农村畜禽圈舍应当定期消毒,畜禽粪便等排泄物应当进行无害化处理。对畜禽患病可能危及公众健康的,有关部门和单位应当按照有关动物防疫方面的法律、法规,切断人畜共患疾病传播途径,杀灭病原体。
  第二十二条 按国家行政建制设市的市区内禁止饲养家畜家禽。饲养宠物应当符合有关规定,携带、遛放的宠物随地便溺的,宠物主人应当及时清理,不得影响环境卫生。
  符合饲养规定的宠物、畜禽和实验动物的饲养者应当接受有关部门依法进行的管理,定期对宠物、畜禽和实验动物进行检疫和预防接种。
  第二十三条 各级人民政府、街道办事处和村(居)民委员会应当组织辖区内的单位和居民开展杀灭老鼠、苍蝇、蚊子、蟑螂等病媒生物的活动。其经费依照“谁受益谁负责”的原则,采取单位和个人出资、政府补助的办法筹集。
  单位和村、居民应当参加杀灭各种病媒生物的活动,采取预防和控制措施,消除病媒生物孳生场所,使病媒生物的密度控制在国家和省、市规定的标准之内。
  单位和村(居)民自行杀灭病媒生物有困难的,可以委托病媒生物有偿消杀专业机构进行杀灭。
  第二十四条 杀灭老鼠、苍蝇、蚊子、蟑螂等病媒生物的药品、器械,应当符合国家规定的标准和要求。任何单位和个人不得生产、销售、使用国家禁止使用的剧毒灭鼠药品和不符合产品质量标准的杀虫药品、器械。
  第二十五条 爱国卫生运动委员会组织开展以普及卫生科学常识为主要内容的全民健康教育和健康促进活动。
  国家机关、社会团体、企业事业单位、村(居)民委员会和其他组织结合各自特点,有针对性地开展健康教育,增强全社会卫生意识和全民自我保健能力。
  新闻单位应当采取多种形式积极开展健康教育和卫生科普知识以及卫生法规的宣传,发布宣传卫生与健康的公益性广告。
  第二十六条 爱国卫生运动委员会可以根据工作需要,聘任爱国卫生义务监督员。
  爱国卫生义务监督员对本区域内的爱国卫生工作进行社会监督,其主要职责是:
  (一)宣传有关爱国卫生的法律、法规、规章和规范性文件及政策;
  (二)对违反有关爱国卫生的法律、法规、规章和规范性文件的行为进行劝导或举报;
  爱国卫生义务监督员在进行监督检查时应当佩带标志或出示证件。
  第二十七条 对在开展爱国卫生工作中取得下列成绩之一的单位和个人,给予表彰和奖励:
  (一)在爱国卫生工作中成绩显著的;
  (二)在爱国卫生科学研究中做出突出贡献,取得显著效益的。
  第二十八条 爱卫会委员部门不履行本条例规定的职责,造成不良后果的,由爱卫会予以通报批评,并责令其改正。
  第二十九条 对爱国卫生工作目标管理责任制不落实的单位和个人,由爱国卫生运动委员会给予通报批评,并可以提请有关部门按管理权限对有关主管人员和直接责任人员予以行政处分。
  第三十条 违反本办法第十八条规定,爱国卫生不达标的单位和个人,由爱国卫生运动委员会督促其限期改正。
  第三十一条 爱国卫生工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守、弄虚作假的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;给行政管理相对人造成经济损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十二条 拒绝、阻碍爱国卫生工作人员依法执行公务,侮辱、威胁、殴打爱国卫生检查人员或者举报人,违反治安管理规定的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十三条 本办法自公布之日起施行。本办法如与国家、省有关规定相抵触时,服从和执行国家与省的相关规定。