娄底市物业管理暂行办法
湖南省娄底市人民政府
市政府令第32号 娄底市物业管理暂行办法
《娄底市物业管理暂行办法》已经2010年12月1日市人民政府第13次常务会议通过，现予发布。自2011年1月1日起施行。
市 长
二○一○年十二月三十日
娄底市物业管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为了规范本市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业（房屋及配套的设施设备和相关场地）进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 物业管理实行政府引导、业主自主管理与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，遵循公开公平、诚实守信、市场竞争和服务规范的原则。
第四条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县市房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
住建、城管、公安、规划、环保、物价等行政主管部门，按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的相关行政管理工作。
供水、排水、供电、供气、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照各自职责负责相关监督管理工作。
第五条 县市区人民政府应当指导做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会，业主委员会的成立及其活动进行协助、指导和监督，并协调处理矛盾纠纷。
第二章 业主、业主大会、业主委员会
第六条 物业的所有权人为业主。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主、业主大会、业主委员会在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。
第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域组成一个业主大会；业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。
划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
物业管理区域内业主人数较少，且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共有部门、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第九条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十条 物业管理区域根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。
新建物业，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的物业，拥有共同的配套设施设备的，应当划定为一个物业管理区域。
第十一条 物业管理区域具备下列条件之一的，可以筹备召开首次业主大会。
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积超过物业总建筑面积60%以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。
第十二条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过物业总建筑面积50%时，建设单位应当向物业所在地的房屋行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府报送筹备首次业主大会所需的文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第十三条 筹备首次业主大会需要由小区10%以上业主提出申请。街道办事处或乡镇人民政府应当自接到申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。
首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，由街道办事处或乡镇人民政府确定，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。
筹备组中业主代表的产生，由街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会组织业主推荐。
筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
第十四条 业主委员会委员侯选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。
第十五条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会和业主委员会委员；
（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）决定管理、使用和筹集专项维修资金；
（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；
（七）申请分立或者合并物业管理区域；
（八）法律、法规或管理规约确定应由业主共同决定的其他事项。
决定本条第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本条第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十六条 业主拒付物业服务费，不交纳专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以栋、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会，但业主代表人数不得少于50人，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
第十八条 业主委员会由5至11人单数组成。业主委员会成员所从事的工作不计报酬。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的房屋行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府办理备案手续：
（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）管理规约、业主大会议事规则；
（三）业主大会决议；
（四）业主委员会委员名单及其产权证明、身份证明复印件。
第二十条 业主委员会委员实行任期制，每届任期为3—5年，可连选连任。有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：
（一）任职期限届满的；
（二）不再具备业主身份的；
（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；
（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（六）业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交的，街道办事处或乡镇人民政府应当责令移交。抗拒责令移交的，通过诉讼途径解决。
第三章 前期物业管理
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，并将前期物业服务合同和临时管理规约报所在地房屋行政主管部门审核备案，其内容在销售场所向物业买受人明示，予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。
第二十三条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容。
前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十四条 新建物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
符合以下情况之一的，经物业所在地房屋行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：
（一）投标人少于3个的；
（二）多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下的；
（三）高层住宅项目总建筑面积在1.5万平方米以下的；
（四）非住宅项目（含商住一体，多层、高层混合）总建筑面积在1.5万平米以下的。
第二十五条 招标人可以委托具有相应资格的机构代理招标事宜。有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。
招标人自行组织实施招标活动的，应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，并按下列规定组建招标工作小组：
（一）招标人是新建物业建设单位或相关物业产权人的，其法定代表人（负责人）或其代理人应当参加招标工作小组；已组建业主委员会的，应当有业主委员会代表参加招标工作小组；
（二）熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上；
（三）招标公告和招标文件应符合法规政策要求。
第二十六条 前期物业管理招标一律实行公开招标。
一个物业管理区域分期建设或由多家公司建设的，招标人应明确一致，按总体规划建筑面积一次性招标。
物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间，不得少于20日。
第二十七条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料。
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装，使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第二十八条 建设单位应当按照房屋总建筑面积的3‰—5‰在物业管理区域内配置物业服务用房，且具备基本的通风、采光等条件和进行普通以上装修。物业服务用房包括：客服接待、项目档案资料保存，工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的座落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于100平方米，其中地上房屋不得低于80平方米 。
第二十九条 物业管理用房所有权属于全体业主共有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在建设单位办理房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房进行产权登记备案。
第四章 物业服务
第三十条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。
外地物业服务企业进入本市从事物业管理经营活动的，需在本市所在地工商行政管理部门注册成立分公司，并持物业服务企业资质证书副本（原件、复印件）、营业执照副本（原件）、法人身份证明等资料，到所在地房屋行政主管部门备案。
所在地房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。
第三十一条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业根据与业主委员会签订的物业服务合同，对物业管理区域实施统一的物业管理。
物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用标准，双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十二条 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15日内，将物业服务合同报所在地房屋行政主管部门备案。已成立业主大会的，备案时应当附送业主大会选聘该物业服务企业的决议。
第三十三条 业主委员会应当在物业服务合同期满的90日前，组织召开业主大会作出是否延续物业服务合同的决定，并在合同期满30日前将决定书面通知物业服务企业。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。
业主大会决定重新选聘物业服务企业或者物业服务企业不愿延续物业服务合同的，业主委员会应当在30日内组织召开业主大会选聘新的物业服务企业。
业主大会决定通过招投标方式选聘新的物业服务企业的，应当在原物业服务合同期满的30日前完成招投标工作。
第三十四条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。
物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
第三十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
如业主无正当理由，拖延办理物业交付手续的，物业服务费用从建设单位书面通知办理入住手续的次月开始计收，由业主交纳。
空置房按物业服务费90%收取。
县级以上价格行政主管部门会同同级房屋行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第三十六条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满的3个月前通知业主委员会。
第三十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：
(一)移交物业共用部分；
(二)移交本办法第二十七条规定的相关资料；
(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；
(四)结清预收、代收的有关费用；
(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，可以申请仲裁或依法提起诉讼，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
第三十八条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。
第五章 物业使用与维护
第三十九条 业主、物业使用人应当合理、正当地使用专有部分，禁止从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为：
（一）改变房屋承重结构；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质的物品或者超负重的物品；
（四）排放、制造超过规定标准的噪音、振动；
（五）违反规定饲养家畜、家禽（含宠物）；
（六）违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；
（七）法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。
第四十条 业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及（临时）管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，并依法经规划、国土资源、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。
第四十一条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位和个人侵占、处分或者改作他用。
利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。
第四十二条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。
物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。
第四十三条 业主大会决定收取车辆场地使用费的，可以委托物业服务企业或者其他管理人收取，并支付一定比例的报酬。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业或者其他管理人另行约定。
第四十四条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。
专有部分保修期满后的维修责任，由业主自行承担；共有部分保修期满后的维修责任，由相关业主按专有部分面积比例共同承担。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当立即组织抢修、更新或采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。
第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。
第四十六条 建立建筑物及其附属设施的专项维修资金，专项用于建筑物及其附属设施保修期满后共有部分的维修、更新、改造。
第四十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等相关责任。
第四十八条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。
业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。
第六章 社区物业管理
第四十九条 全面推行社区物业服务，按照先试点、逐步推广的原则，尽快建立政府引导、市场运作、居民自治的物业服务运行机制。
新建住宅小区必须全面推行市场化、专业化的物业服务；
基本具备物业管理条件的小区，由街道办事处或乡镇人民政府或居民委员会成立物业服务中心，指导和帮助小区依法选举产生业主委员会，通过引入物业公司或社会服务组织，开展居民自治等方式实行物业管理；
暂不具备实施市场化物业服务条件的小区，要引导社会组织以低偿、微利的方式，开展社区物业服务。
第五十条 街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会的社会管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。
第五十一条 住建、城管、公安、规划、环保、物价、房产等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。
第五十二条 实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会负责召集，由物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和住建、公安、城管、规划、物价、房产等部门参加。联席会议主要协调下列事项：
（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；
（二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；
（三）物业管理区域内发生的突发事件；
（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；
（五）需要协调的其他物业管理事项。
第五十三条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法提起诉讼。
第五十四条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、消防安全、医疗卫生、体育健身、计划生育等社会服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。
第五十五条 旧住宅区实施综合改造前，应当由街道办事处或乡镇人民政府组织召开业主大会，落实改造管理方案，签订管理规约。旧住宅区可以实行专业管理和社区管理等模式。
第五十六条 旧住宅综合改造后，相关业主应当主动参与日常管理，并承担区域内的道路、绿化和供排水等公用设施设备的日常养护和维修管理，卫生清洁等费用。
第五十七条 旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。
第五十八条 未建立住宅专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照国家和省有关规定交纳住宅专项维修资金；物业服务企业可以根据物业服务合同约定，代业主归集住宅专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的，主要用于补充住宅专项维修资金。
第七章 法律责任
第五十九条 对违反本办法有关规定的行为，按下列方式进行处理：
（一）建设单位违反本办法第二十七条规定，不履行资料移交义务的，由所在地房屋行政主管部门责令限期改正；
（二）建设单位违反本办法第十二条规定，未按规定提交筹备首次业主大会所需资料的，由物业所在地街道办事处或乡镇人民政府责令限期改正；
（三）物业服务企业违反本办法第三十二条规定，未按时将合同报送备案的，由所在地房屋行政主管部门责令限期改正；
（四）物业服务企业违反本办法第三十六条规定，擅自停止物业服务的，由所在地房屋行政主管部门责令改正；造成损失的，依法承担赔偿责任；
（五）违反本办法第三十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由所在地房屋行政主管部门责令限期交接；
（六）业主、物业使用人违反本办法第三十九条规定，从事危及建筑物安全或者损害他人合法权益的，由相关职能部门依法查处。
有其他违反国务院《物业管理条例》行为的，按国务院《物业管理条例》的有关规定处罚。
第六十条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地房屋行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第八章 附则
第六十一条 本办法所称业主，指房屋所有权证载明或者其他法定文件确定的所有权人。若所有权为2人以上共有的，或业主为法人或其他组织的，应当依法确定一个自然人为业主的代表人。
第六十二条 本办法所称共用部位，指一栋房屋内部，由业主、物业使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、内天井、房屋承重结构（包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等）、室外墙面等部位。
第六十三条 本办法所称共用设备，指由业主、物业使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、各种线路、水箱、水泵、电梯、锅炉、发电机、配电系统、中央空调、供暖管道、防盗门、楼宇对讲系统、邮政信报箱（群）、避雷装置、消防器具等设备。
第六十四条 本办法所称共用设施，指由业主、物业使用人共同使用的道路、场地、喷泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、绿地、花草树木、照明路灯、文化体育器械（包括各种体育器械、宣传栏、广播及背景音乐设施等）、连接房屋内部的线路、供水管道、排水管道和窖井、化粪池、垃圾箱（房）、供水房、配电间及小区门楼、围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、售电售水系统等设施。
第六十五条 本办法自 2011年1月1日起施行。
我国民事诉讼审前程序检讨与完善*
奚玮1 张燕2
（1、安徽师范大学经济法政学院 安徽 芜湖 241000；2、浙江宁波金氏实业有限公司 浙江 宁波 315040）
内容提要：民事诉讼审前程序既是法院的工作程序，又是当事人的诉讼程序；既独立于庭审程序，又与其共同构成完整的审判程序。民事诉讼审前程序对整个民事诉讼程序的维持运转有着重要的作用，具有重要的制度价值：保障程序公正、提高诉讼效益、强化辩论功能、促进纠纷合意解决。但由于观念、设计等原因，我国的民事诉讼审判程序却存在目的的一元性、主体的单一性、内容的虚设性和效力的匮乏性等缺陷而不具有实质上的意义。因此，应从以下几个方面作为基本切入点以完善我国的审判程序：设置预审法官制度、合理配置审前各方的权利义务、建立强制被告答辩制度、建立证据开示制度以及设置审前会议制度。
关键词： 审前程序 制度价值 检讨 完善
民事诉讼审前程序，是指法院受理案件后至开庭审理前，法院和当事人进行民事诉讼活动所遵循的一系列步骤和规程。它是民事诉讼的一个重要环节，是法官开庭审理案件和对案件作出裁判的前提和基础。审前程序具有以下特征：（一）独立于庭审程序。审前程序是对法院和当事人围绕开庭审理所进行的这一系列特定活动的启动和终结方式、法律后果等的制度化规定，它与庭审程序分属不同的诉讼阶段，各自的目的、任务不同，功能也不同。审判程序具有独立存在的价值。（二）与庭审程序共同构成完整的审判程序。审前程序是庭审程序的过滤器、分检器，通过审前程序将不符合开庭条件的案件截流在庭审程序之前，对符合开庭条件的案件进行分流，分别输送到不同的繁简庭审程序中。（三）主要具有程序法上的意义。法院在程序意义上审核诉讼材料、整理案件事实，收集证据、固定争执焦点等，而不能最后、直接地解决案件实体问题。但可以对审判行为进行必要的介入，如调查、收集必要证据，对案件进行调解等，因此审前程序具有一定的实体审理的性质。（四）既是法院的工作程序，也是双方当事人的诉讼程序。审前程序在法院的主持监督下，由双方当事人共同参与，为当事人之间直接沟通提供渠道，为当事人发现事实和提出证据提供各种机会和手段，它是法院与当事人之间三方互动的过程。审前程序在整个民事诉讼活动中具有十分重要的作用和地位。但“就像看戏，人们只注意台上演员的举手投足、剧情演绎，而不注意台前的排练和预演一样，庭前程序在诉讼程序研究中是一个容易被忽视的程序” 。因此，充分认识审前程序，斟酌其在制度设计上如何更加合理，并赋予其应有的独立地位和内容，对当前民事审判方式改革的顺利进行及取得实际效果，具有十分重要的实践意义。
一、民事诉讼审前程序的制度价值
民事诉讼审前程序是基于开庭审理的集中、连续审理原则要求而建构的，它对整个诉讼程序的维持和运转起着重要的作用。一般认为，这一制度设计具有以下重要的价值。
首先，保障程序公正。“正义是社会制度的首要价值”，实体公正是民事诉讼追求的终极目标，而程序公正则是实体公正的保障。程序公正集中体现在“平等武装”，即双方当事人在庭审中具有平等的诉讼地位、对抗手段和机遇。而审前程序的主要内容是在当事人之间进行充分的诉讼材料的收集、开示和交换，保证双方当事人在公开、可靠“信息”的基础上进行辩论、质证，从而保证当事人对诉讼程序的公平利用，实现开庭审理中双方对抗的平等性。“审前准备程序的主要矛头指向法庭的突然袭击，突然袭击不仅使对方当事人措手不及，而且使法官亦无从准备，而且双方诉讼能力有强弱差别，一方是具有丰富经验的律师，另一方是法律院校初出茅庐的新手，面对突然袭击，这种案件的审判结果，是辩护律师强者获胜，而正义却被淹没。”
其次，提高诉讼效益。为避免重复劳动、效率低下的弊端，许多法院推出了“一步到庭”、“直接开庭”的庭审方式。初衷无疑是好的，但实际效果并不理想。因为在直接开庭的情况下，对于许多复杂的案件，双方的争点都是通过法院审理案件的同时予以明确的。如果一方当事人提出新的证据，另一方当事人往往措手不及、准备不足，结果是必须休庭，再行准备，再行开庭。开庭成为证据和争点沟通的形成手段，形成“准备－－开庭；开庭－－准备……”重复进行的格局。这样，当事人增加了为进行诉讼活动所支付的费用，法院也徒增了审判成本。如果先进行审前程序，再予以开庭审理，则有利于节约以下诉讼成本：一是因充分的审前准备而迅速、简单的开庭，避免在庭审中无休止、任意地质询和辩论，庭审调查无法把握重点甚至失控，从而减少不必要的耗费。二是因审前准备而使那些未进入开庭审理的案件，国家因此而节约的那部分开庭审理的耗费。
再次，强化辩论功能。审前程序中，当事人必须提出自己的诉讼主张及证据并告知相对方，否则，即使在庭审中提出，法院也不予采信。这种时间保障及失权效果保障，使得当事人辩论权的行使由正式开庭审理阶段扩展到审理前的诉讼准备阶段，使当事人的辩论及其内容更具有实质意义。同时，审前程序也能保障在整个诉讼过程中公正地对待作为当事人的冲突主体，保证冲突主体有足够和充分地表达自己愿望、主张和请求的手段和行为空间。在审前程序中所形成的“辩论材料”既对当事人具有约束力，也为法院的开庭审理及判决构筑了前提和基础，从而提高了当事人的诉讼主体地位及参与诉讼的积极性。
最后，促进纠纷合意解决。诉讼系属之初，因信息和证据尚未充分公开，当事人对案件的认识往往比较片面，加上诉讼结果难以预料，因而双方对抗程度比较激烈。通过审前程序，当事人双方在法院的主持下，互相交换诉讼资料，围绕信息和证据进行充分讨论和协商，容易形成共识。事实上，在案件的争点及证据明确之后，裁判的可能结果已基本可以正确估计，诉讼的胜负大致可以预料，判决的脚步声已清晰可闻，因而当事人往往会斟酌实体利益与程序利益的大小轻重，权衡判决与和解的利弊得失，从而选择合意的方式解决纠纷。在我国民事审判实务中，调解被视为是富有特色的制度，但由于缺乏当事人之间收集交换信息、证据及整理明确争点的实质性审前程序，使得“强迫调解”、“久调不决”等不正常现象依然普遍存在。通过健全我国的审前程序，必将对法院调解制度的发展和完善带来根本性影响。
二、我国民事诉讼审前程序的检讨
根据《民事诉讼法》第113条至119条的规定，我国审前程序的主要内容有：（1）向当事人送达诉讼文书，如起诉状和答辩状副本；（2）成立审判组织并告知当事人诉讼权利义务；（3）审判法官认真审核诉讼材料；（4）审判法官调查收集必要的证据；（5）其他必要的准备，如追加当事人、移送案件等。立法旨意在于通过必要的审前准备，使审判人员了解案件的基本情况，掌握案件争点和必要的证据，及时解决庭审前发生的各种问题，保证庭审活动的顺利进行。但总体而言，我国的审前程序还不具有真正的实质的意义，主要存有以下缺陷：
第一，目的的一元性。我国审前程序的设计目的是审判法官全面、准确地查清案件事实，确定适用的法律。即以绝对真实的发现作为基本的制度设计理念，要求法官积极地介入庭前的证据调查活动，以当事人争议案件的事实是否基本清楚作为衡量开庭审判的主要标准。这种一元性的目的忽视了当事人的主动诉讼行为，如法官可以在无当事人参与的情况下对案件进行实质性审查，依职权调查证据，单独确定本案的审理对象等等，其权力的行使基本没有限制，容易对案件的认识先入为主，使庭审程序形式化。由于在时间、内容、方式上基本不受限制，审前程序混淆和模糊了与开庭审理两个不同诉讼阶段的目的和任务，使各自功能错位。
第二，主体的单一性。现代各国民事诉讼，均强调当事人的程序主体性和参与性，把主要由当事人来进行审前准备作为程序设计的基本思路，无论证据的收集、开示，还是争点的整理、确定，均主要由当事人完成。但我国审前程序却基本上是法院依法行使职权的活动，体现的是法院的审判职能。审前活动的内容、范围和方式完全由法官指挥、控制，并直接进行。作为争议主体的双方当事人仅起配合作用，成了“配角”。同时法官的庭前活动也是在相对封闭的情况下进行的，一般不向当事人公开，更谈不上双方当事人同时到场。这种审前程序的唯一性体现了浓厚的职权主义色彩，严重压抑当事人的程序主体地位。其弊端有二：一是使法官与当事人权利义务配置不当，严重偏离当事人。整个审前程序几乎都是法院的工作程序，当事人基本上不参与，不利于调动当事人的积极性和主动性，妨碍了当事人有限的权利义务的行使与履行。二是法官包揽全部审前准备工作，不仅负担过重，而且由于权力没有制约，极易滥用。法官在审前程序中介入得越深，职权越广，就越容易形成先入为主的思维定势，导致法官专断，更不利于查明案件事实。
第三，内容的虚设性。从表面上看，我国审前程序的内容相当广泛，审判人员既要全面调查收集证据，又要审查核实双方当事人提供的诉讼材料，直至案件事实得以全面查清。但揭开有关审前程序规定空洞的面纱，可以发现几无实质内容，主要表现为：（一）答辩缺乏针对性。法院将原告诉状送达给被告时，并不将原告起诉的证据同时送达被告，被告仅能就诉称的事实进行辩解，无法就证据事实展开答辩。（二）争点难以形成，诉讼无法框架。在审判实践中，被告在答辩期内基本不提交答辩状，使原告对被告的抗辩理由无法预知，无从准备。（三）法庭审理目标不确定。由于允许当事人在法庭辩论终结前随意变更诉讼请求，提交新的证据，法庭审理目标不确定，“漂流审”现象屡屡发生。
第四，效力的匮乏性。实质意义的审前程序均含有双重效力：一是失权效力；二是对庭审的拘束力。而我国民事诉讼法对此却无相关的规定。我国诉讼系自由顺序主义，当事人可以在一审言词辩论终结前的任何阶段提出新的主张和证据，甚至可以在二审、再审程序中提出，不受诉讼资料必须在审前阶段提出所限。在审前准备阶段，从被告方面而言，答辩被视为一种无任何约束的权利，被告可以选择在15天内答辩，也可以选择不答辩，被告不会因此受到任何不利的法律后果。由于审前程序的准备内容对当事人及法院均无实质的约束力，当事人可以在庭审中提出新的证据和诉讼请求，使得庭审程序又在继续发挥审前程序的功能；有的当事人为拖延诉讼，故意一点一滴地提出诉讼材料，甚至故意将一些关键性的诉讼资料放在二审中提出，使得一审程序难以发挥其事实审的功能，甚至成为二审的“审前准备”。而诉讼资料的随意提出又导致法院裁判的反复变更，严重危及法院裁判的稳定性和权威性。
由于没有从根本上厘清庭前程序在整个诉讼程序中的独立地位、追求的价值目标以及这些价值目标的构成要素，没有从整个诉讼机制的客观角度出发透析、设计审前程序，因而不可避免地造成了理论和实践上的混乱，故亟需加以完善。
三、我国民事诉讼审前程序的完善
制度上的缺陷以及传统模式的弊端，使得对民事诉讼审前程序的改革与完善具有必要性。结合我国国情和司法审判实际状况以及国外先进的立法经验，笔者认为应从以下几个方面作为基本切入点来完善我国的审前程序。
1、设置预审法官制度。专设预审法官来组织、指挥和监督当事人补充、更改诉讼请求，收集、提交和交换证据，整理争点等审前准备工作，使开庭法官从审前准备工作中脱离出来，不单方接触当事人，集中精力搞好开庭审理，排除预断，公正地居中裁判，提高庭审效率，促进审判公正。在现有条件下，可借鉴国外先进经验，加强立案庭的人员配备，扩充办案人员，由立案庭法官及书记员共同负责审前准备工作。审前主要工作是：对疑难复杂的案件，组织当事人整理固定争点、提交和交换证据等庭前准备工作后，移交业务庭办理；对简单清楚、无须准备就能集中审理的案件可直接提交业务庭，进入审理程序。这样，既能避免庭审法官先入为主，又能保证庭审精细、高效、顺畅地运行。
2、合理配置审前各方的权利义务。既要法官参与，又要弱化其在庭审中的作用，其非经当事人申请不得调查收集证据，也没有全面查清案件事实的义务。要赋予当事人诉讼主体地位，建立以当事人为主体、法官为主导的审前程序模式。这一模式基本上以当事人的诉讼活动为主要内容，以当事人作为推动诉讼进行的主要力量，其对审前程序的实质内容具有决定权，如主张什么事实并提供哪些证据支持或反驳；法官具有程序指挥权，主要组织、监督当事人双方进行诉讼活动，其对审前活动的日程、次数、决定采取诉讼保全、先予执行等临时性救济措施具有决定权。要防止矫枉过正，在避免法官先入为主的同时，也要避免当事人滥用审前程序，以达到拖延诉讼的目的。
3、建立强制被告答辩制度。仅要求原告提交起诉状给被告，使被告能充分了解原告的诉讼请求及策略，而不强制被告提交答辩状于原告，使原告无法掌握被告的主张及态度，这种做法违背了当事人诉讼权利平等原则，造成双方对抗失衡，某种程序上是放任当事人搞诉讼突袭，使司法公正的实现打上折扣。因此，应将被告人提交答辩状规定为一项诉讼义务，对于被告不将诉讼置于对应的措施。具体要求是：被告人必须在案件起诉、受理阶段提交包含对原告诉讼请求基本态度、诉讼理由、证据材料等内容的答辩状，以使原告在审前了解被告的与案件有关的信息材料。如果被告不依法答辩，则意味着其对原告诉讼请求、事实和理由的承认，从而在庭审中丧失攻防诉讼手段的权利。
4、建立证据开示制度。必须改变现行的证据随时提出的做法，明确规定在审前法定期限内，双方当事人必须交换各自所有的与本案有关的证据和信息。当事人收集的证据无正当理由未经审前交换的，不予质证和认定，即承担证据失效后果。法院依职权调查、收集的证据也必须在审前出示给双方当事人，并在庭审中质证之后方能作为裁判的依据。通过这种制度，确立失权效力规则，以便集中开庭审理案件，避免诉讼突袭，真正实现诉讼的“平等武装”，实现双方攻防平衡。
5、设置审前会议制度。为克服审前程序被当事人滥用而引起的诉讼拖延和审前费用过高的弊端，加强法官对审前程序的指导、监督和管理，确保审前程序顺利、充分地完成，针对我国当事人法律素质不高和不实行强制律师代理制度的现实状况，我们可借鉴美国的审前会议制度，以进一步完善争点和证据整理程序。具体做法是：由立案庭法官和书记员组织双方当事人参与审前会议，明确和固定诉讼争点，修改起诉状和答辩状，对诉讼请求进行自认，保全证据，确定出庭作证的证人及开庭审理的日期，试行调解等等审前准备工作。其特点是在法院主持下，各方当事人进行非庭审式的会谈，面对面进行主张、事实，证据及法律适用的交换，以归纳总结有关存在争议的部分和不存在争议的部分，明确案件的诉争焦点。审前会议原则上仅开一次，会议结束后应制作笔录，径行进入庭审程序。
（载《四川大学法律评论》2003年）