买方贷款不及时，卖方解约须谨慎

奚正辉


　　案例：2009年4月，夏某向顾某购买了上海市闵行区七莘路一套房屋，签署了房地产买卖合同，合同第6条约定：甲乙双方确认在2009年5月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第9条：乙方未按本合同付款协议约定的期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，逾期超过10日的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿总房款的20％。付款协议第2条约定：乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续，贷款金额为140万，若贷款金额不足或银行未批准，乙方于送件当日现金补足。第3条约定：待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件，于银行取得它证后7日内放款给甲方。

　　合同签订当日夏某支付了首付款61万，后夏某由于信用卡有逾期还款记录，中国银行未予批准其贷款，直到5月25日乙方的贷款才在招商银行获批准。
　　顾某于2009年5月22日发函解除买卖合同。夏某收到解除函后找到本律师，本律师建议其立即回函给顾某不同意解除并要求继续履行合同。由于新的《合同法解释二》第24条规定：当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。故律师于6月30日就向法院提起诉讼，要求法院确认解除无效并要求顾某继续履行房地产买卖合同。
夏某到底有没有违约，是否逾期付款，庭审中发生了激烈的辩论。

本律师代理夏某发表了如下代理意见：

1、付款协议作为买卖合同正文的补充，若两者有矛盾，以付款协议为准。合同正文第6条约定的过户时间，是双方在打印买卖合同时必须填写的时间，若该时间不填写，买卖合同是无法打印的，故2009年5月10日是双方预估的过户时间。付款协议约定的过户时间才是双方真实意思的表示。

2、付款协议约定：乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续，待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。故本买卖合同没有约定夏某办完贷款的时间，只约定了夏某在7日内要向银行申请办理贷款。而且本买卖合同约定的过户时间是夏某贷款批准后3个工作日内，夏某贷款未批准前，双方约定的过户时间还没有到期。故夏某不存在逾期付款及逾期办理过户。

3、夏某在积极办理贷款，签订合同当日就向中国银行申请贷款，预审通过后，发现后信用卡逾期还款的记录，中国银行才没有批准。夏某得知后立刻联系中介公司，找到招商银行，招商银行于5月25日已经批准夏某的贷款。故夏某不存在违约行为，其要求顾某继续履行也没有任何付款障碍。

4、本案是顾某违约，因为房价上涨顾某要求加价，夏某没有同意，顾某才发函要求解除。相信恶意违约方的无理解约要求法院定不会支持。

　　最终法院也采纳了本律师的意见，判决继续履行房地产买卖合同。由于这类型的案件在目前行情下发生地较多，笔者望本案例能起到一定示范与警示作用。
　　本案纠纷的产生除了顾某因为房价上涨不肯按原价格出售外，还有一个重要原因是付款条件约定的不是很明确。本案中约定了一个交易过户的具体日期，但是在合同附件里的付款协议又约定了待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之前，就不会发生问题，若贷款申请通过在约定的交易过户日期之后，就发生矛盾了，有矛盾应该以之后的付款协议为准。这也提示我们在签署房地产买卖合同时要非常细心，文字的表达很重要。签署二手房买卖合同并不复杂，但要签好二手房买卖合同却有一定难度。首先要熟悉二手房的交易流程，其次要熟悉交易的相关法律及政策，最后要有一定的文书写作表达能力。
　　若本案没有约定贷款的日期，或者约定了乙方贷款办理的日期，那么案件将发生根本变化。没有约定贷款日期，那么双方必须在约定的日期办理交易过户，乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户，那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任。若在买卖合同约定了乙方办理贷款的期限，乙方不能办理，那么甲方也可以追究乙方的违约责任，甚至解除合同。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



云南省人大常委会


云南省沧源佤族自治县自治条例
云南省人大常委会


（1990年4月13日云南省沧源佤族自治县第七届人民代表大会第一次会议通过 1990年8月25日云南省第七届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准）

目 录

第一章 总 则
第二章 自治县的自治机关
第三章 自治县人民法院和人民检察院
第四章 自治县的经济建设
第五章 自治县的财政管理
第六章 自治县的文化建设
第七章 自治县的民族关系
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 根据中华人民共和国宪法和民族区域自治法，结合沧源佤族自治县的政治、经济和文化特点制定本条例。
第二条 沧源佤族自治县（以下简称自治县）是中华人民共和国不可分离的一部分，是云南省管辖区域内佤族人民实行区域自治的地方，自治县内还居住着汉族、傣族、拉祜族、彝族等民族。
第三条 自治县的自治机关是自治县人民代表大会和自治县人民政府。
自治县的自治机关依法行使县级国家机关的职权，同时行使自治权。
自治县的自治机关驻勐懂镇。
第四条 自治县的自治机关保证宪法和法律在自治县的遵守和执行。
自治县的自治机关在不违背宪法和法律的原则下，从自治县的实际出发，有权采取特殊政策和灵活措施，加速自治县经济、文化建设事业的发展。
自治县的自治机关对上级国家机关的决议、决定、命令和指示，如有不适合自治县实际情况的，可以报经该上级国家机关批准，变通执行或者停止执行。
第五条 自治县的自治机关在中国共产党的领导下，坚持马克思列宁主义毛泽东思想，坚持人民民主专政，坚持社会主义道路，带领全县各族人民以经济建设为中心，坚持改革开放、自力更生、艰苦创业，逐步把自治县建设成为民族团结、边疆安定、经济繁荣、文化发达、人民富裕的
自治地方。
第六条 自治县的自治机关加强具有民族特点的社会主义精神文明建设。发展教育、科学、文化事业，对各族人民进行爱国主义、集体主义、社会主义、自力更生、艰苦奋斗的思想教育和革命传统教育以及民族政策的教育，继承和发扬各民族爱祖国、爱民族、勤劳勇敢、团结互助的优
良传统，自觉改革妨害民族兴旺和人民致富的陈规陋习，培育有理想、有道德、有文化、有纪律的社会主义公民。提高各民族人民的思想道德素质和科学文化素质。
第七条 自治县的自治机关要发展社会主义民主，健全社会主义法制，保障各民族享有宪法规定的民主权利和当家作主，管理国家事务，管理经济文化事业，以及各项社会事务的权利，依法打击一切破坏社会主义制度的敌对分子，依法惩处各种刑事罪犯和经济罪犯，加强文化市场的管
理，禁止和取缔危害人民的违法活动。
第八条 自治县的自治机关维护和发展各民族平等、团结、互助的社会主义民族关系，禁止对任何民族的歧视和压迫，禁止破坏民族团结和制造民族分裂的行为。
自治县的自治机关保障各民族都有使用和发展自已的语言文字的自由，都有保持和改革自已的风俗习惯的自由。
第九条 自治县的自治机关保障各民族公民有宗教信仰自由。
任何国家机关，社会团体和个人，不得强制公民信仰宗教或不信仰宗教，不得歧视信仰宗教或者不信仰宗教的公民。信仰宗教和不信仰宗教的公民要加强团结，共同为社会主义建设作贡献。
自治县的自治机关保护正常的宗教活动，任何人不得利用宗教进行破坏社会秩序，损害公民身体健康，妨碍国家教育制度，干预国家行政司法的活动。
宗教团体和宗教事务，不受外国势力的支配。
第十条 自治县的自治机关依法保护归侨、侨眷，香港、澳门、台湾同胞及其家属的合法权益。
第十一条 自治县内的一切国家机关、武装力量、各政党组织、各社会团体、企业、事业单位和各民族公民，都必须遵守和执行本条例。

第二章 自治县的自治机关
第十二条 自治县人民代表大会是自治县的地方国家权力机关。自治县人民代表大会的代表，依照法律规定选举产生。

自治县人民代表大会常务委员会是人民代表大会的常设机关，自治县人民代表大会常务委员会对自治县人民代表大会负责并报告工作。
自治县人民代表大会常务委员会组成人员中，佤族成员所占比例不低于百分之六十，并且应当有佤族公民担任主任或者副主任。
第十三条 自治县人民政府是自治县人民代表大会的执行机关，是自治县的国家行政机关。
自治县人民政府向自治县人民代表大会和上级国家行政机关负责并报告工作，在自治县人民代表大会闭会期间，向自治县人民代表大会常务委员会负责并报告工作。
自治县人民政府由县长、副县长、局长、主任等组成。
自治县县长由佤族公民担任。自治县人民政府组成人员中，佤族公民所占比例应逐步达到百分之六十以上。自治县人民政府各工作部门的正职和副职领导成员中，至少配备一名佤族和其他少数民族人员。
第十四条 自治县的自治机关要精简机构，提高工作效率，要面向基层，深入调查研究，做好各方面的服务工作。
自治县的一切国家机关和国家工作人员，必须公正廉洁，忠于职守，密切联系群众，倾听群众的意见，接受群众的监督，反对官僚主义、弄虚作假和以权谋私。
第十五条 自治县的自治机关采取各种措施，积极培养佤族和其他民族干部以及各种专业技术人才，并且要重视从妇女中培养各级各类干部和专业技术人才。
第十六条 自治县的自治机关在招工、招干中要处理好民族间的关系，在同等条件下，应当优先照顾当地少数民族人员。
自治县的自治机关在上级国家机关下达的招收人员总额中，自行确定城镇和农村的招收比例。
自治县的自治机关自主地安排补充编制内的自然减员缺额。
第十七条 自治县的自治机关在执行公务的时候，使用汉语言文字和佤语。

第三章 自治县人民法院和人民检察院
第十八条 自治县人民法院和人民检察院的组织、职能和工作，依照法律规定执行。
自治县人民法院和人民检察院应当有佤族公民担任院长或者副院长、检察长或者副检察长。
第十九条 自治县的人民法院和人民检察院使用汉语检察和审理案件，保障各民族公民都有使用本民族语言文字进行诉讼的权利，对于不通晓汉语言文字的诉讼参与人，应当为他们翻译。
制作法律文书使用汉文。

第四章 自治县的经济建设
第二十条 自治县的自治机关在国家计划指导下，制定自治县的国民经济计划和社会发展计划，自主地安排自治县的经济建设事业和基本建设项目。
第二十一条 自治县的自治机关坚持以农业为基础，农业、工业、商业和运输业协调发展的方针，坚持改革开放，开展横向经济联合，积极开发利用各种自然资源，合理调整产业结构，发展生产力，发展商品经济，逐步提高各族人民的物质文化生活水平。
第二十二条 自治县的自治机关在保证粮食稳步增长的前提下有计划的发展茶业、甘蔗、橡胶、紫胶等经济作物，建立商品生产基地。
自治县的自治机关要长期坚持和不断完善家庭经营为主的联产承包责任制，建立和健全产前、产中、产后的各种服务体系，完善统分结合的双层经营体制。发展各种专业户，根据自愿互利原则发展各种形式的合作经济。
自治县的自治机关要增加农业投入，加强农业基本建设，固定耕地，改善生产条件，积极推广优良品种，扩大复种面积，提高单位面积产量。
第二十三条 自治县的自治机关把贫困山区列为扶持发展的重点，实行统一规划，分类指导，分级负责，并从资金、技术、物资信息、人才等方面给予配套扶持，使当地人民能够利用本地资源优势，自力更生发展商品经济，尽快脱贫致富。
第二十四条 自治县的自治机关依法加强土地管理，十分珍惜和合理利用土地，禁止乱占耕地和滥用土地。
自治县内一切国家机关、厂矿、企业事业单位、学校、军队，如需使用土地，必须经土地管理部门依法办理征用手续，使用的土地，所有权属于国家。
农村承包土地、自留地、宅基地、自留山、责任山属集体所有。农村承包地、自留地、非经国家规定的审批机关批准，不得改作非农业用地，对放弃经营造成荒芜的，集体有权收回另行安排。
任何组织或个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地。
国有土地或集体所有的土地的使用权可以依法转让。
第二十五条 自治县的畜牧业贯彻私有私养为主的方针，实行科学养畜，建立健全畜种改良，疫病防治，饲料种植加工等服务体系，促进畜牧业生产的发展，提高畜禽产品的商品率。
对进入市场和入境的牲畜及畜产品进行严格检疫，防止疫病的传染。
第二十六条 自治县的林业生产坚持以护林为主，保护现有森林资源，护林和造林结合，严格控制森林年采伐量，不断提高森林覆盖率。
自治县的自治机关鼓励国营、集体和个人积极发展林业，其合法权益受法律保护，稳定山权、林权，对已划定的自留山、责任山和已确定的林业生产责任制长期不变。
自治县的自治机关加强对国有林、风景林、水源林、行道树的维护管理，严防山林火灾，切实搞好封山育林，严禁乱砍滥伐和毁林开荒，对不宜耕种的陡坡地，要有计划退耕还林还牧，加强水土保持。
农村社员和城镇居民在自留山、自留地、房前屋后或指定地点种植的林木归个人所有，允许继承和转让。
第二十七条 自治县的自治机关依照国家规定加强对南滚河自然保护区的管理，维护自然保护区的四至界线，保护珍贵稀有的动物和植物，严禁在自然保护区内进行狩猎、采集、砍伐、开荒等活动。
自然保护区管理所要处理好同群众的关系，关心群众生产生活，维护群众的利益。
第二十八条 自治县的自治机关要大力发展地方民族工业，在重视经济效益的前提下，根据原料和能源情况，重点发展茶叶、甘蔗、橡胶、紫胶、食品、制革等民族传统工艺品及加工工业；积极发展水电、煤炭、采矿、冶炼工业和木材采运及加工等工业；相应地发展建筑、建材和小农
具加工工业。
第二十九条 自治县的自治机关根据积极扶持、合理规划、正确引导、加强管理的方针，积极发展户办、联户办企业和村办、乡（镇）办、乡村联办的乡镇企业，要分别情况，在资金、技术和原材料供应上给予必要的扶持，在税收、信贷等方面依法给予照顾。
第三十条 自治县的自治机关依照法律规定，自主地管理和保护自然资源，并积极合理地开发利用，按照自愿互利、共同发展的原则，积极开展横向经济联系，引进资金、人才和技术，开发利用自然资源。
自治县的自治机关在引进资金、技术进行开发性生产中，必须注意保护当地少数民族的利益。
第三十一条 自治县的自治机关要深化国营商业和供销合作企业的体制改革，充分发挥国营商业、供销企业的主渠道和平衡供求作用，实行多种经济成份，多种经营方式，多渠道、少环接的流通体制，根据有利于商品流通和方便群众生产生活的原则，合理设置商业网点。
自治县的商业、供销、医药企业享受国家对民族地区的优待。
第三十二条 自治县的自治机关积极开展对外经济贸易活动，在外汇留成等方面享受国家优待。
自治县根据国家政策规定，按照传统的贸易习惯，积极开展边境贸易，搞好边民互市，活跃边境市场，促进物资交流。
自治县的自治机关要加强对边民互市和边境贸易的管理。
第三十三条 自治县的自治机关积极发展交通运输事业，实行民工建勤、民办公助的方针，加强乡村公路和桥梁驿道的建设，发展民间运输业。
自治县重视发展邮电通讯事业，加强城乡和边沿乡村邮电通讯网的建设和管理。
第三十四条 自治县的自治机关支持国营农场办好企业，维护国营农场的合法权益，处理好农场和群众的关系，国营农场要发挥试验和示范作用，促进地方经济的发展，照顾当地群众的利益。
第三十五条 自治县的城镇和乡村建设坚持统一规划，合理布局，就地改造为主的方针。城乡建设所需土地，按照节约用地的原则，尽量使用原有的空地、宅基地。
第三十六条 自治县的自治机关加强生态环境的保护，防治污染。凡污染环境、破坏生态、危害人民身体健康的设施，有关单位必须作出计划，限期治理。一切新建、扩建和改造项目的污染防治设施，必须与主体工程同时设计，同时施工，同时投产，达不到要求的不准试车投产。

第五章 自治县的财政管理
第三十七条 自治县的财政是国家的一级地方财政。依照国家财政管理体制属于自治县的财政收入，由自治机关自主地安排使用。自治县的财政收入和支出项目，享受国家对民族自治地方的优待。
国家下拨的各项专用资金和临时性的边疆补助费，要专款专用，任何部门不得扣减、截留、挪用，也不得抵减正常的经费。
第三十八条 自治县的自治机关依法加强审计工作，严肃财经纪律。一切国家机关、企业事业单位必须完善财务制度，加强财务管理，对违反财经纪律和造成重大损失的单位和个人，要追究责任。
第三十九条 自治县人民代表大会审议通过的财政预算，自治县人民政府必须严格执行，在执行中如有部分变更必须经自治县人民代表大会常务委员会决定。

第六章 自治县的文化建设
第四十条 自治县的自治机关必须全面贯彻党和国家的教育方针，依照法律规定自主地管理教育事业，结合自治县的实际，制定教育规划，决定学校的设置、学制、办学形式、教学内容、教学用语和招生办法。
自治县的自治机关坚持正确的政治方向，加强学校的思想政治工作。
第四十一条 自治县的自治机关有计划、有步骤地实施九年制义务教育，首先普及初等教育，积极开展职业技术教育，加强成人教育鼓励自学成才，努力扫除青壮年中的文盲。
自治县的自治机关在上级国家机关的帮助下，积极创造条件，创办职业中学，在普通中学附设职业技术班，对中学毕业生和复员退伍军人进行培训，学习工农业生产知识和技能。
自治县的自治机关积极办好民族中学和半寄宿制的民族小学。
自治县的各级各类学校在招收少数民族学生时要适当放宽录取条件，特别要照顾边沿贫困地区的考生。
自治县的自治机关重视发展学前教育，积极办好幼儿园或幼儿班。
第四十二条 自治县的自治机关加强教师队伍建设，办好教师进修学校，鼓励教师在职进修，有计划地选送教师到大专院校学习和深造，建设一支数量足够、素质合格、结构合理、相对稳定的教师队伍。
自治县的自治机关提倡尊师重教，提高教师社会地位，维护学校正常的教学环境和教学秩序。
第四十三条 自治县的自治机关重视智力投资，每年用于教育的财政拨款要随着经济的发展逐年增加。
自治县贯彻分级办学、分级管理的原则，鼓励企业、事业单位、社会团体和个人自愿捐资助学，多渠道筹集资金，提倡勤工俭学，改善办学条件。
第四十四条 自治县的自治机关自主地制定科学技术发展规划，建立健全科技推广机构，大力普及科学技术知识，推广先进适用的科技成果，使科学技术更好地为经济建设服务。
第四十五条 自治县的自治机关要积极发展具有民族特点的社会主义文学、艺术、新闻、广播、电视、电影、图书和档案事业，重视城乡文化馆（站、室）的建设。
自治县的自治机关把文化工作重点放到农村，扶持和发展具有民族特点的业余文艺团体，开展群众喜闻乐见、内容健康的文化娱乐活动，活跃城乡文化生活。
自治县的自治机关积极开展对佤族和其他民族语言文字及民族历史的研究；重视发掘、收集和整理文化遗产，历史文物和革命文物，保护古庙、岩画等名胜古迹、加强地方志的编纂工作。
第四十六条 自治县贯彻以预防为主的方针发展医疗卫生事业，重视医疗卫生队伍建设，培养当地各民族医务人员，有计划地选送在职卫生人员到大专院校学习深造，提高医务人员素质。
自治县的自治机关要办好全民所有制医院，鼓励集体办医，允许经考试合格的个人行医、重视民族传统医药的研究和应用。
自治县加强对各种传染病的防治，严格边境检疫，广泛开展以除害灾病为中心的爱国卫生运动，不断改善城乡环境卫生，提高群众健康水平。
第四十七条 自治县的自治机关推行计划生育，严格控制人口出生率，提倡晚婚晚育，优生、优育、优教，禁止近亲结婚，搞好妇幼保健工作，提高人口素质。
自治县的自治机关提倡遵老爱幼的社会风尚，保护妇女儿童和老人的合法权益。
第四十八条 自治县的自治机关积极发展体育事业，开展具有民族特色的体育运动，增强人民体质。

第七章 自治县的民族关系
第四十九条 自治县的自治机关要坚持民族平等、团结、共同繁荣的原则，教育各族干部和群众互相信任，互相尊重，互相帮助，紧密团结，共同建设民族自治地方。
自治县的自治机关鼓励各民族干部互相学习语言文字，少数民族干部在学习使用本民族语言文字的同时，还要学习全国通用的普通话和汉文。
自治县的自治机关维护在自治县内其他少数民族的合法权益，根据这些民族的特点，采取有效措施，帮助他们发展经济、教育、科学、文化等事业。
第五十条 自治县的自治机关在处理涉及民族关系问题的时候，根据有利于团结和共同发展的原则，与他们的代表充分协商，尊重他们的意见，妥善解决。
第五十一条 每年公历2月28日为自治县成立的纪念日。
每年农历8月14日为佤族的新米节。
自治县内各民族的传统节日都应受到尊重。

第八章 附 则
第五十二条 本条例经自治县人民代表大会通过，报云南省人民代表大会常务委员会批准后生效，并报全国人民代表大会常务委员会备案。
第五十三条 自治县人民政府应按照本条例制定必要的实施办法。
第五十四条 本条例的解释权属自治县人民代表大会常务委员会。



1990年8月25日