不能单独起诉无独立行政法律效力的阶段性行政行为/朱惠东

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 18:06:58   浏览:9942   来源:法律资料网
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  内容提要: 阶段性行政行为,虽然其外观完全符合可诉行政行为的特点,但从行政过程的整体性来看,其对相对人不产生独立的行政法律效力,不应单独纳入行政诉讼受案范围。


■案号 一审:(2011)泰山行初字第 204 号 二审:( 2012)泰行终字第 25 号
【案情】
上诉人(原审原告):孟繁金。
被上诉人(原审被告):泰安市规划局。
2010年9月25日泰安市规划局执法人员接到群众举报后,赶到泰安市泰山区青山南村小区孟繁金建房现场进行现场勘验、询问、调查取证,发现孟繁金未取得建设工程规划许可证即在其住宅二层楼上扩建第三层楼房一处,建筑面积50.49平方米,遂依据城乡规划法第六十四条之规定,于2010年9月26日作出泰规停决字[2010]第2098号责令停止违法行为决定书(以下简称停止决定),主要内容为:“责令其停止违法建设行为,并于2010年9月26日到本机关接受处理”,同日向孟繁金送达。后孟繁金并未停工。2010年12月2日泰安市规划局依据城乡规划法第六十四条之规定,作出泰规拆决字[2010]第2098号责令限期拆除决定书(以下简称拆除决定),主要内容为:“责令于2010年12月10日前自行拆除违法建设”,同日向其留置送达。孟繁金对拆除决定不服,向泰安市人民政府申请复议,泰安市人民政府于2011年10月9日作出行政复议决定书维持了拆除决定。孟繁金于2011年10月24日向一审法院提起诉讼,要求撤销停止决定。
【审判】
山东省泰安市泰山区人民法院经审理认为,上述事实表明泰安市规划局在发现孟繁金的建设行为后,即按照城乡规划法的程序规定立案调查,及时下达了停止决定,随后对孟繁金行为的性质和后果进行了审查判断,最终依法作出了具有实体内容的拆除决定。故停止决定只是整个查处过程中的一个执法环节,是为了防止危害后果进一步扩大所实施的阶段性行为,不是最终的处理结果,此时行政处理程序尚未结束,不具有可诉性,故孟繁金的起诉不符合法定条件。据此,一审法院依照最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第44条第1款第(11)项之规定,裁定驳回原告孟繁金的起诉。
宣判后,孟繁金不服一审判决,提起上诉。
山东省泰安市中级人民法院认为,一个复杂的行政行为经常体现为一系列行政行为组成的一个行政过程,在作出最终行政处分之前,会有一些预备性、程序性和处于中间阶段的阶段性行政行为。有一些阶段性行政行为虽然表面与普通的可诉行政行为无异,但从其所处的行政过程的整体性来看,其对相对人不产生独立的、最终的行政法律效力,一般不单独具有可诉性。本案中孟繁金所起诉的停止决定即是泰安市规划局所作最终行政行为拆除决定之前的阶段性行政行为,不应单独纳入行政诉讼受案范围。原因主要有以下几点:一、如果对作为阶段性行政行为的停止决定进行审查,将可能妨碍行政程序的正常发展,使本应正常推进的行政过程中止或中断,并与行政主体之后或最终的行政行为冲突。本案中泰安市规划局依据城乡规划法等法律法规处理未取得建设工程规划许可证的违法建设行为时,依照城乡规划法第六十四条的规定,应当按照先作出停止决定然后作出拆除决定的顺序进行处理。如果法院对停止决定进行司法审查,将妨碍行政程序的正常进行即妨碍拆除决定的作出。且如果法院对停止决定进行司法审查并作出裁判,该裁判结果也很可能与行政主体其后作出的拆除决定的内容相冲突。二、阶段性行政行为往往无独立的行政法律效力,其暂时性的行政法律效力往往因最终行政行为的作出而被吸收、覆盖导致失效,这种情况下阶段性行政行为无独立的诉讼利益,不需裁判亦无法执行。本案中停止决定中的“责令停止违法建设行为”的行政法律效力自然被拆除决定“责令于2010年12月10日前自行拆除违法建设”的行政法律效力所吸收、覆盖,当泰安市规划局作出拆除决定并送达孟繁金时,拆除决定对孟繁金生效,同时停止决定失效,不再产生法律规制效力,停止决定实际上无独立的诉讼利益,没有单独进行司法审查的必要。三、作为阶段性行政行为的停止决定,可以在审查行政主体的最终行政行为时受到审查。孟繁金可以另行起诉拆除决定,停止决定可以也仅应在孟繁金起诉拆除决定一案中成为法院司法审查的对象。孟繁金如果起诉拆除决定,在该案中法院亦有义务对停止决定进行司法审查,同样可以达到审查停止决定合法性的诉讼目的。综上所述,一审裁定认定事实清楚,适用法律正确,审判程序合法,上诉人的上诉理由不能成立。据此,山东省泰安市中级人民法院依照行政诉讼法第六十一条第(一)项之规定,裁定驳回上诉,维持原裁定。
【评析】
随着现代行政的发展、行政程序的完善,行政主体越来越多地作出由一系列行政行为组成的复杂行政行为,阶段性行政行为会越来越多地被诉至法院。但现行行政诉讼法是以“行政行为”概念作为理论原点以确立行政诉讼受案范围,对于行政过程的理论及应用未予重视,法律及司法解释对阶段性行政行为是否可诉均未作规定,有必要结合本案例对阶段性行政行为的可诉性问题进行分析研究。
有观点认为本案符合最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第1条第2款第(6)项的规定:“对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为,不属于人民法院行政诉讼的受案范围。”拆除决定对上诉人生效时,停止决定失效,停止决定对当事人不产生实际影响,因此不属于人民法院行政诉讼的受案范围。其他阶段性行政行为亦均可以适用该项规定。笔者认为该观点不可取,理由如下:一、停止决定对当事人并非不产生实际影响,在拆除决定生效之前其当然地具有约束相对人停止违法建设行为的行政法律效力。虽然拆除决定生效时停止决定失效,但此时停止决定最终的失效并不能否定其在被作出至失效期间的行政法律效力,亦不能否认在此期间对公民、法人或者其他组织权利义务产生实际影响。其他阶段性行政行为也会对相对人在一定期间产生一定的实际影响。二、最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第1条第2款第(6)项的规定是将“对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为”完全排除于人民法院行政诉讼的受案范围之外。停止决定这类阶段性行政行为虽然不能单独地作为诉讼标的纳入行政诉讼的受案范围,但由于其在被作出至效力被吸收期间发生了行政法律效力,对相对人权利义务产生了实际影响,因此其可以也应当在当事人起诉最终行政行为如拆除决定案中成为法院司法审查的对象,而不是完全排除于人民法院行政诉讼的审查范围之外。本案例不能适用最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第1条第2款第(6)项之规定以驳回起诉。
如前所述,阶段性行政行为一般不单独具有可诉性,但是否可以得出结论:所有的阶段性行政行为均不单独具有可诉性呢?笔者认为答案是否定的,有一部分阶段性行政行为也可以单独起诉。比如本案中若泰安市规划局作出并向孟繁金送达停止决定后,在合理的期限内未再进行最终的处理,即未再作出拆除决定。这种情况下停止决定中泰安市规划局“责令停止违法建设行为”的意思表示发生独立的行政法律效力,孟繁金会因停止决定的行政法律效力而不能继续建设。若孟繁金认为其有权继续建设,停止决定侵害了其权益,此时应认为停止决定单独地具有可诉性。因为孟繁金的权益受到停止决定的限制性影响,在其他可诉性要件均具备的情况下,泰安市规划局作出停止决定的行为符合行政诉讼法所规定的起诉条件,可以单独起诉。再比如若泰安市规划局作出的停止决定中不仅包括责令停止违法建设行为的内容,还包括缴纳罚款若干的内容,则即既使其后已经作出拆除决定,亦应认为停止决定可以单独起诉,因为停止决定虽为阶段性行政行为,但其中包含了罚款等不因最终行政行为即拆除决定而失效的单独可诉的内容。
有必要对阶段性行政行为的可诉性要件进行归纳,笔者认为基于阶段性行政行为的特点,其可诉性要件主要有以下两点:
要件一:不妨碍行政主体作出最终行政行为的正常程序。
行政主体作出最终行政行为的正常程序如果可能由于对该阶段性行政行为的司法审查而被打乱,此时对阶段性行政行为的司法审查,会不必要地妨碍行政主体将要或已经作出的最终行政行为,该阶段性行政行为不具可诉性;与此相反,不会打乱行政主体作出最终行政行为的正常程序则成为该阶段性行政行为具有可诉性的要件之一。
要件二:该阶段性行政行为具有独立的行政法律效力。
通常有两种情况符合该要件。情况一,该阶段性行政行为包含不因之后或最终行政行为的作出而失效的行政法律效力。如果当事人的权益实际是因最终行政行为作出而可能受到影响,或该阶段性行政行为依赖最终行政行为的生效而生效,则认为该阶段性行政行为没有独立的行政法律效力,不具有独立成诉的诉讼利益,自然该阶段性行政行为不具可诉性。与此相反,若当事人的权益仅仅因该阶段性行政行为就可能受到实质影响,如前文所假设停止决定另包括缴纳罚款若干之内容,则认为该阶段性行政行为有独立的行政法律效力,该阶段性行政行为具有单独的可诉性。情况二,行政过程存在不合理的延迟。一般情况下行政主体按照法定或合理的步骤及期限作出一系列行政行为,正常地推进行政程序。在这一行政过程中,如果当事人对某阶段性行政行为提起行政诉讼,法院即使拒绝审查亦不会影响其权益,因为该阶段性行政行为的行政法律效力会被将要作出甚至已经作出的行政行为吸收或覆盖,这种情况下没有必要对该阶段性行政行为单独进行司法审查。但与此相反,某些行政过程在某一阶段性行政行为完成后,在合理期限内未能正常继续,在某一环节无正当理由中断或中止,行政主体迟迟未作出之后或最终的行政行为。此时虽然该阶段性行政行为的行政法律效力有可能在将来被之后或最终的行政行为之行政法律效力吸收或覆盖,但因行政主体推进行政过程的迟延及是否继续推进的不确定性,致使该阶段性行政行为实际影响当事人权益。这种情况下阶段性行政行为的行政法律效力应视为现实的、独立的,而不是暂时的,可以认定该阶段性行政行为具有了独立的行政法律效力,该阶段性行政行为具有单独的可诉性。适用本要件须注意两个问题,一是在行政过程存在不合理延迟的情况下,阶段性行政行为所具有的可诉性并不与不妨碍行政主体作出最终行政行为的正常程序这一要件相冲突,因为行政主体所造成的行政过程存在不合理的延迟这一状态,本身已经破坏了其作出最终行政行为的正常程序,在行政过程存在不合理的延迟的情况下已无正常程序可言。二是在审判实践中应结合作为整体的、系列的、过程性的复杂行政行为的固有特点及现实情况来判断行政主体推进行政过程是否存在不合理的延迟。
当然,阶段性行政行为的可诉性要件还应包括主体性要件、职权性要件等其他要件,因与一般可诉行政行为无异,本文不再赘述。



出处:《人民司法》2012年第20期


作者单位:山东省泰安市中级人民法院

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四川省卫星电视广播地面接收设施管理办法

四川省人民政府


四川省卫星电视广播地面接收设施管理办法

四川省人民政府令第45号


目  录
  
  第一章 总则
  第二章 卫星地面接收设施的生产、销售
  第三章 卫星地面接收设施的设置
  第四章 卫星电视节目的接收和使用
  第五章 处罚
  第六章 附则


  《四川省卫星电视广播地面接收设施管理办法》已经1994年5月21日省政府第24次常务会议通过,现予发布施行。

省长肖秧
一九九四年五月二十一日

四川省卫星电视广播地面接收设施管理办法  

第一章 总则
   第一条 为了加强对卫星电视广播地面接收设施的管理,促进社会主义精神文明建设,根据国务院《卫星电视广播地面接收设施管理规定》,结合四川实际,制定本办法。
   第二条 在四川省行政区域内生产、进口、销售、安装和使用卫星电视广播地面接收设施,必须遵守本办法。
  本办法所称卫星电视广播地面接收设施(以下简称卫星地面接收设施),是指用于接收卫星传送的电视节目的天线、高频头、接收机及编码器、解码器等设施。
   第三条 各级广播电视行政部门会同各级国家安全、公安、电子、工商、技术监督等行政部门管理本行政区域内的卫星地面接收设施。
   第四条 对卫星地面接收设施的生产、进口、销售、安装和使用实行许可制度。
  生产、进口、销售、安装和使用卫星地面接收设施许可的条件,按国务院有关行政部门的规定执行。
第二章 卫星地面接收设施的生产、销售
   第五条 卫星地面接收设施实行定点生产。
  申请生产卫星地面接收设施的企业应向省电子工业行政部门提出书面申请。省电子工业行政部门接到申请后,会同省工业产品生产许可证管理机构对企业的生产规模、产品质量、检测手续、质保体系、技术开发水平、销售网点、售后服务和经济实力等方面进行全面考查,择优报国务院电子工业行政部门审批。
  经国务院电子工业行政部门许可的企业,才能生产卫星地面接收设施。
   第六条 企业生产、维修卫星地面接收设施需要进口专用元器件、零部件,必须向省电子工业行政部门提出申请,省电子工业行政部门按规定审查后上报,由国务院电子工业行政部门批准并出具证明。
  禁止个人携带、邮寄卫星地面接收设施入境。
   第七条 卫星地面接收设施实行定点销售。
  申请销售卫星地面接收设施必须具备以下条件:
  (一)有熟悉卫星地面接收设施业务的人员;
  (二)注册资金一百万元以上;
  (三)有健全的售后服务制度和能力。
   第八条 申请销售卫星地面接收设施的单位,必须按照隶属关系向县(市、区)以上工商行政管理部门提出申请,并提供有关资料;县(市、区)以上工商行政管理部门会同同级国内贸易、广播电视、电子工业行政部门进行初步审查后逐级上报,经省工商行政管理部门会同省国内贸易、广播电视、电子工业行政部门批准后,由省工商行政管理部门发给《卫星地面接收设施销售许可证》。
   第九条 卫星地面接收设施不符合国家有关质量管理规定的,禁止销售。
  禁止向未持有购买证明的单位和个人销售卫星地面接收设施及其专用元器件、零部件。
第三章 卫星地面接收设施的设置
   第十条 申请设置卫星地面接收设施接收电视节目的单位,必须具备以下条件:
  (一)有明确的接收方位、接收内容和收视对象范围;
  (二)有符合国家标准的接收设备;
  (三)有合格的管理人员;
  (四)有健全的管理制度。
   第十一条 个人原则上不得安装和使用卫星地面接收设施。在收不到当地电视台、电视转播台、电视差转台、有线电视台的节目的地区,个人可以申请安装卫星地面接收设施。
   第十二条 单位需要设置卫星地面接收设施接收电视节目的,必须按隶属关系向县(市、区)以上广播电视行政部门提出书面申请,经县(市、区)以上广播电视行政部门审查同意,由省广播电视行政部门批准后出具卫星地面接收设施的购买证明。
  个人需要设置卫星地面接收设施的,必须经所在单位同意,向县(市、区)广播电视行政部门提出申请,经市(地、州)广播电视行政部门签署意见上报,由省广播电视行政部门批准后出具卫星地面接收设施的购买证明。
   第十三条 卫星地面接收设施安装完毕,省广播电视行政部门会同国家安全部门、公安部门验审合格后,由省广播电视行政部门发给《接收卫星传送的电视节目许可证》。
   第十四条 对边远地区的单位和个人申请安装卫星地面接收设施接收境内电视节目的,省广播电视行政部门可委托市(地、州)或县(市、区)广播电视行政部门审批和出具卫星地面接收设施购买证明;省广播电视行政部门、国家安全部门、公安部门可委托市(地、州)或县(市、区)广播电视行政部门、国家安全部门、公安部门验审合格后,由市(地、州)或县(市、区)广播电视行政部门发给《接收卫星传送的电视节目许可证》。
   第十五条 《接收卫星传送的电视节目许可证》必须载明接收目的、接收内容、接收方式和收视对象范围。
  需要改变规定的接收内容、收视对象的,应按原申请程序报审批机关换发《接收卫星传送的电视节目许可证》。
   第十六条 设置卫星地面接收设施,应当由持有《卫星地面接收设施安装许可证》的单位提供安装和维修服务。
   第十七条 申请《卫星地面接收设施安装许可证》的单位,须具备以下条件:
  (一)有独立承担卫星地面接收设施安装工程的设计和施工能力;
  (二)有两名以上电子专业工程师,以及工程技术人员和管理人员;
  (三)有安装卫星地面接收设施的技术设备;
  (四)有固定的办公场所。
   第十八条 申请《卫星地面接收设施安装许可证》的单位,应按隶属关系向县(市、区)以上广播电视行政部门提出申请,并提供有关资料;经审查批准的,发给《卫星地面接收设施安装许可证》。
第四章 卫星电视节目的接收和使用
   第十九条 接收和使用卫星电视节目,不得违反《接收卫星传送的电视节目许可证》载明的有关接收目的、接收内容、接收方式和收视对象范围的规定。
   第二十条 车站、码头、机场、商店和影视厅、歌舞厅等公共场所,不得播放或者以其他方式传播卫星传送的境外电视节目。
   第二十一条 电视台、电视转播台、电视差转台、有线电视台、共用天线系统,不得转播卫星传送的境外电视节目。
第五章 处罚
   第二十二条 未取得许可证擅自使用卫星地面接收设施接收和使用卫星电视节目的,单位由县(市、区)以上广播电视行政部门责令其自行拆除或强制拆除,情节严重的处以一千元至五万元罚款,没收其使用的卫星地面接收设施;个人由县(市、区)广播电视行政部门责令其自行拆除或强制拆除,情节严重的处以五百元至五千元罚款,没收其使用的卫星地面接收设施。
   第二十三条 不按许可证规定的接收目的、接收内容、接收方式、收视对象范围接收和使用卫星电视节目的,或违反本办法第二十条、第二十一条规定的,单位由县(市、区)以上广播电视行政部门给予警告,情节严重的处以一千元至五万元罚款,直至吊销许可证,没收其使用的卫星地面接收设施;个人由县(市、区)广播电视行政部门给予警告,情节严重的处以五百元至五千元罚款,直至吊销许可证,没收其使用的卫星地面接收设施。
   第二十四条 未取得许可证擅自承担安装卫星地面接收设施施工任务的,由县(市、区)广播电视行政部门给予警告,处以一千元至三万元罚款。
   第二十五条 未取得许可证擅自生产卫星地面接收设施的,由电子工业行政部门责令停止生产、没收非法生产的卫星地面接收设施,情节严重的处以非法所得二倍以下的罚款。
   第二十六条 未取得许可证擅自销售卫星地面接收设施的,或者向未持有购买证明的单位、个人销售卫星地面接收设施的,由工商行政管理部门责令停止销售,情节严重的没收其卫星地面接收设施,并可处以相当于销售额二倍以下的罚款。
  销售不符合国家质量管理规定的卫星地面接收设施的,由工商行政管理部门、技术监督部门依法处罚。
   第二十七条 未取得许可证擅自进口卫星地面接收设施或携带卫星地面接收设施入境的,由海关按有关法律、法规处罚。
   第二十八条 阻碍、抗拒有关管理部门依法对卫星地面接收设施的生产、进口、销售、安装和使用进行管理的,由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚。
   第二十九条 利用卫星地面接收设施从事危害国家安全活动的,由国家安全部门、公安部门依照有关法律、法规处罚。
   第三十条 违反本办法构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
   第三十一条 当事人对依照本办法作出的行政处罚不服的,可以按照有关法律法规的规定申请行政复议或者提起行政诉讼。
  不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
   第三十二条 依照本办法实施处罚的罚没收入的管理,按《四川省罚款和没收财物行政处罚管理办法》执行。
第六章 附则
   第三十三条 《卫星地面接收设施销售许可证》由省工商行政管理部门统一印制;《接收卫星传送的电视节目许可证》、《卫星地面接收设施安装许可证》由省广播电视行政部门统一印制。
   第三十四条 本办法适用中的具体问题由省广播电视行政部门解释。
   第三十五条 本办法自发布之日起施行。
  
题目:论房地产居间合同
作者:李玲
正文:


论房地产居间合同

广东金领律师事务所 李玲律师


《合同法》颁布后,“居间合同”已与其它委托合同、行纪合同等一并被单列出来,成为一个独立的合同类型,“居间人”的概念因而也成为了一个新的亮点。纵观现今社会上各种居间关系,如房地产中介、期货、保险、婚姻、业务等等,其居间种类多而且各有特色和要求,但现行《合同法》中规定的居间条款仅仅为四条,规定得过于笼统和简单,远远未能跟上我国现阶段居间活动的发展。因此国家立法部门确有必要重新审视上述复杂而众多的居间市场,制订相关的实施细则,以填补居间关系在法律上的不足。房地产业是国家的基础性产业,房地产业的景气与否影响到一个国家的国民经济其他产业的兴衰,而作为与房地产业有着密切联系的房地产中介行业,其重要性从中也可见一斑。本文结合法律规定的居间合同以及我国房地产中介活动方面作些探讨。

一、 房地产居间合同的定义及相关问题

(一)房地产居间合同的定义
根据《合同法》第424条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”相应地亦可将房地产居间合同定义为:“房地产居间合同是房地产居间人为委托人在房地产转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供代理或策划的服务,委托人支付报酬的合同,又称为“房地产中介服务合同”。广义上说,房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动;狭义上说,房地产中介服务多指房地产经纪,即房地产咨询、提供房地产信息及代理房屋买卖、租赁这三类活动。本文所述之房地产居间合同正是以狭义说为主进行论述的。
(二)相关问题
1、居间合同的分类
根据《合同法》424条规定的居间合同定义,居间行为是分为报告居间和媒介居间两种形式存在的。所谓报告居间,是指居间人受委托人的委托,为其寻找合乎要求的第三人,从而为合同的订立创造机会;所谓媒介居间,是指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同,即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间,促使双方订立合同。实践中普遍存在的,除了上述两种形式外,还有一种是报告与媒介居间两者相结合的形式,可统称为媒介居间。报告是媒介的必要前提,媒介是报告的承接结果。
《合同法》仅是以定义的方式列明两种形式,并未能明文指出居间合同的分类,这就使得居间合同的法律适用方面存在一定的障碍。比如说报告居间属代理性质的行为,居间人应严格受委托人的委托内容约束,并应极尽忠诚义务为委托人寻求机会订立合同。在合同达成时,居间人应当只能向委托人要求支付报酬;而媒介居间从严格意义上来说并非属代理性质的行为,居间人仅扮演“中间人”角色,独立于委托人与第三人以外,促成交易双方订立合同时,居间人可依照《合同法》第426条规定向合同当事人要求支付报酬。居间人的法律地位有相应的变化,令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利义务。在房地产中介领域,媒介居间形式占了绝大多数,牵线撮合并完成交易手续最为普遍,房地产经纪人可向买卖双方收取报酬。
2、居间合同形式引发的居间人与合同当事人权利义务明确化问题
根据上述房地产居间合同的定义,房地产居间合同的主体包括居间人及委托人,似乎只有两方。但事实上,所谓居间,肯定也就是在两者之间,而且《合同法》第426条规定:“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”由此可见,房地产居间合同的主体应有三方,或者说委托人起码有两人以上。而在现实的操作之中,比如房地产二手买卖合同,通常都是由卖方先与中介公司签订放盘合同,然后再由中介公司与买方签订购房合同,两份合同是分开的,每份合同的委托方只有一位,即买方或者卖方。另有一种是买卖双方与中介公司共同签订的合同,即将居间与买卖关系融为一体。设想《合同法》如能区分居间人及委托人的双方合同以及居间人、委托人、第三人的三方合同的法律适用情况,将会使中介的纠纷处理情况得到有效改善。
以房地产居间合同为例,中介公司与买方签订的购房合同实际上应为居间合同,真正的出售人是业主而非居间人。但许多时候买方却一昧地认为自己的所有权利义务指向对象必定是居间人,而非业主,无论在交易中出现任何问题,均向居间人追诉。另一方面业主也是如此认为,也向居间人追诉。这是一种严重混淆法律关系的做法,但却非常普遍,导致了许多纠纷,令房地产中介公司无所适从。笔者并不赞成中介公司与买方签订购房合同的做法,中介公司应当与买卖双方分别签订居间权利义务明确的居间合同,而不是买卖合同,然后再由买卖双方签订买卖合同。如此操作方能将中介公司的经营风险减至最低,并扭转买卖双方的错误认识,从而正确认识居间人的法律地位。另一种方式是签订三方合同,它令三方的关系变得公开化、透明化、完整化,能够最大限度地避免出现买卖双方信息不对称的情况,同时也可以令中介公司“吃差价”的行为无所遁形。更重要的是,向买卖双方明确“居间服务”独立的意义。由此,《合同法》应当对居间人促成合同成立后,合同当事人之间互负权利义务的意旨、居间人的责任范围等一一作相应规定,而不是简单而笼统地一笔带过。
3、单边委托关系与双方委托关系的适用
从合同法定义上看,居间合同所调整是单边委托关系,而单边委托关系的适用与实践中的委托关系并不一致。可在立法时考虑设立与香港类似的双向选择的委托关系。下面以香港为例作相应比较。
由于香港的房地产业已发展得相当成熟,中介市场也非常活跃,人们常说:现在的香港房地产市场就是明天国内房地产市场的前景,香港作为典范可谓实至名归。笔者从香港地产代理局的官方网站上查询了解到,香港的地产经纪人有不同于国内房地产经纪人的重要区别,香港的地产代理分为单边代理、双边代理、有可能代表双方的代理这三种类型。单边代理指,经纪人只能凭一方委托人的指示行事,而无权向合同对方当事人收取报酬;而双边代理,则指代理既为卖方亦为物业的买方行事,但“代理须在切实可行的范围内,尽快以书面形式向卖方披露代理将向买方收取的佣金数额或费率”;第三种,有可能代表双方的代理指代理人只为卖方办事,但其后亦可能为物业的买方办事,则“代理须在建立双边代理关系后,在切实可行的范围内,尽快以书面形式向买方披露该代理关系以及代理将向买方收取的佣金数额或费率”①。双边代理和有可能代表双方代理关系均属双向收取居间报酬的形式。
从上述内容可以看出,双边代理在国内也应是可行的,且我国的法律法规并未禁止经纪人不能同时代理买卖双方。事实上,在国内的房地产市场上,每一间房地产经纪公司及每一个经纪人都在同时代表买卖双方进行交易,并向双方收取一定的佣金,买卖双方均知悉并无异议,个中的运作过程也并无不妥之处。在广大民众的意识中,业主作为委托人将物业交予经纪人代为出售,而另一方面,买方则委托经纪人代为物色合适的物业,这已成为一种商业惯例,双方均认可经纪人的劳动价值并愿意向经纪人支付报酬。这是双边委托关系的突出体现。笔者认为,居间合同不应局限于单边委托,而应学习借鉴香港灵活多样的做法,它所提供的三种形式赋予买卖双方更多的选择权,同时其严格执行披露制度也更加令买卖双方感到信任,增添对经纪人的信心。这对规范房地产经纪市场及维护交易的稳定性都很有益处。

二、 我国现行房地产居间合同的现状

(一)现状
我国现行房地产居间合同是伴随着中介市场发展而发展的,与国外一些发达国家的房地产市场相比,还属于早期的摸索阶段。房地产经纪人的居间活动可以比较好地促进房地产交易的达成,加快房地产的流通速度,有利于房地产资源的分配和利用。同时,巨大的利润空间,使得大量的经营者进入这一领域,由此也引起了众多的纠纷。一些房地产经纪人机构及工作人员为追求短期利润,不惜抛开道德诚信,故意欺诈做出一些违法行为。而对于房地产中介服务行业,我国目前仅有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等法律法规及规章,在此基础上各地的工商、房管等部门也相继出台了一些“通知”、“办法”、“条例”之类的地方性法规。但这些法规的广度、深度以及对违规行为的震慑力度,尚不能满足中介市场发展的需要,不能有效地规范和发展市场行为,还需进一步加以完善。
(二) 漏洞——无统一规范的格式合同不利于规范市场运作
上述关于房地产中介服务的各类法规中无一明确提及房地产居间合同形式和向社会提供一些规范的合同格式。这对市场规范操作产生很大弊端。
现实生活中,基于人们需求的多样性,房地产居间合同一般没有固定的格式,委托人与居间人之间达成的也经常是口头合同。至于口头合同,要想令其成为一个能够有效履行的合同具有相当大的难度,毕竟并不是每一个人都是讲究信用的,且我国尚未像某些外国一样设立个人信用档案,人们履行合同的信用度可想而知。
以书面合同而言,现在市场上运行的各种各样文本的房地产居间合同,大部分为居间人所提供的格式合同或买/卖一方提供的格式合同,而这些内容各异的合同仅有一个共通点就是:保障提供格式人的利益最大化,而并不能公平体现买卖各方的利益平衡。以广州市为例,关于房地产二手买卖的格式合同仅有一个,就是由广州市房管局于九十年代初印制的仅有七、八条内容的合同,其中对买卖双方的权利义务规定的非常简单,根本不能适应如今的市场需要。单凭付款方式一栏就可体现出其狭隘性和落后性,现在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款两种,还可以有银行按揭付款、抵押权终止后一次性付款、转按付款等等。在没有任何房地产居间合同规范文本的情况下,国内房地产市场上的合同运作显得非常混乱。于是,一些信誉度较高的大型中介公司纷纷联合起来制定格式合同,但这些合同的出发点也多是偏向于中介公司一方的,形式上公平实质内容却暗有文章,以达到中介公司利润最大化的目的。
国内房地产居间合同与香港相比较而言,香港地产代理监管局作为地产管理部门负责向地产交易者及地产代理人提供多种格式的文本,并且由相关法例强制规定适用该十二种标准文件,如《出售香港住宅物业用的地产代理协议》《购买香港住宅物业用的地产代理协议》、《出租香港住宅物业用的地产代理协议》、《承租香港住宅物业用的地产代理协议》《物业资料表格》、《出租资料表格》等。这种由行政机关对行业进行基本管理的做法对国内房地产行政管理部门有着重要借鉴意义。
立法规定使用格式合同及由相关政府主管部门拟订规范的合同文本是很有必要的,各地方房地产主管部门应当在公平、平等的基础上尽快制订出相关的合同文本供房地产市场主体使用,以创造国内房地产市场有序良性竞争、公平公开、诚实信用的市场环境。

三、 房地产居间合同立法的改革与完善

(一)明确规定房地产居间合同是居间合同中一种,并要与行纪合同严格区分
《合同法》所述的居间合同是个大外延的概念,调整各种形式的居间关系,但房地产中介合同是典型的居间合同。居间合同订立后,居间人在交易中完全独立于房地产买卖双方的民事主体,其可以参加双方当事人对合同的商定过程,但不参加合同的订立,也不是任何一方的代理人,而是居于当事人之间起媒介作用的中间人。这是与行纪合同有着重要区别,行纪人是接受委托,为委托人利益而以自已的名义参加合同订立,直接享有合同权利义务的人,其与委托合同最相类似。
市场上,一些不良中介常常利用行纪名义赚取合同差价,主要手段是二手房的业主开始找中介卖房,双方并未签署任何合同,中介更没有“买下”房屋,只是做一般的代理工作。但当中介找到合适的买家,谈妥价钱后,房地产中介即与卖方签订一份行纪合同,约定的内容是卖方以一定的价格将房屋卖给了中介,若中介以高于此价的价格卖出房屋,则差价归中介所有。但实际上,中介根本没有支付房款买下房屋。结果,本应由业主获取的房款,被中介名正言顺地吃掉了。而买方也相应地受到了经济损失。在这种情况下,房地产行政主管部门的监管就有了“为难之处”,因为法律并不禁止房地产经纪签订行纪合同。但现实中,吃了这种“哑巴亏”的人实在太多,有关管理部门只能够在态度上表示“不支持此种中介行为”、“不鼓励签署行纪合同”,却不能有法定的措施去纠正这种市场行为。
鉴于中介市场的确存在一些不良现象,有损于买卖双方的合法权益,建议立法机关考虑从制定法律法规方面加大对违法从事中介行业、损害他人利益行为的惩罚力度,禁止以行纪形式签订房地产居间合同损害买卖双方利益。同时以国家现有的房地产中介服务收费标准相对照,对超出标准的收费进行处罚。
(二)居间人与委托人诚信义务的对等性决定了必须完善告知制度及信息披露制度
1、规定委托人的诚信义务确有必要
《合同法》第425条规定:居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。这与《合同法》第42条规定的缔约过失责任的立法宗旨是相对应的。唯一不同的是,第425条规定的义务主体是独立于买卖合同当事人以外的居间人,而缔约过失责任强调的主体则是在订立合同时有不符诚信行为的合同当事人。
在房地产居间过程中,如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉。实践中,房产经纪人只能凭业主对其房屋的情况细述,并到有关房管部门进行查询得到一些产权资料,得知该房屋的产权是否合法、清晰,有无被抵押或被查封的情况等。还可能是对房屋进行实际察看,看是否有漏水、墙体爆裂、环境噪音等。如果业主存在故意隐瞒,经纪人的如实告知义务就无法完整实现。近日接触一个案例,买家在收楼后的第一天晚上就发现,原来每到晚上屋内的下水管就会发出巨响,严重影响生活,但楼款已给付。买方便认定这一切都是经纪的过错造成的,是经纪卖了这样一间房子给他,于是向经纪要求索赔。类似的纠纷越来越多。其实,经纪也并不知情,纯粹是业主隐瞒真实情况而致。但民众意识里,第一时间想到的责任方必定是经纪,皆因多数买方会认为自己已付出一笔不小的中介费用,到头来却换来如此一间房子,便断定经纪肯定是隐瞒了真实的情况。这样的判断对经纪人是非常不公平的,是有失事实真相的。
笔者认为,如当时制订《合同法》时能充分考虑到居间人与委托人的平等性,同时规定委托人也负有相应的如实告知义务,今天发生的纠纷就不会那么纠缠不清,买方也会清晰地看到这种法律关系的构成,不致于缠讼。从另一角度来说,居间人也应意识到这个问题的重要性,应该及时采取措施保障自身的合法权益,在业主委托代为出售物业时,应将房屋的具体情况包括每一个细节以书面形式写入居间合同。在日后就此发生纠纷时能有足够的证据以对照自己是否已极尽如实告知买方有关事项的义务,从而减少不必要的纠纷。