《物权法草案》中不动产登记部分的解析/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 05:45:22   浏览:8112   来源:法律资料网
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《物权法草案》中不动产登记部分的解析

为了参与《物权法草案》三审稿提交全民讨论活动,从中分析我国不动产登记制度的走向,我们现对第二章《物权的设立、变更、转让和消灭》第一节《不动产登记》进行一下粗浅的解读,以与大家共同探讨。
1、【制度要点】关于不动产登记的法律效力
【法条】第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当登记;未经登记,不发生物权效力,但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
  【本条解读】不动产物权登记的法律效力,世界各国民法有以下几种不同的立法例:
  一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力,但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。
  二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件,不动产物权变动除了当事人之间的合意外,还要进行登记,非经登记不仅不能对抗第三人,而且在当事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。
  三是地券交付主义。又称托伦斯登记制,该制度采任意登记制,不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记,则登记是不动产物权变动的生效要件。澳大利亚采取此种做法。
四是登记公示主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法,不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖合同有效成立,标的物所有权即行转移,无需登记和交付。如法国的立法模式,这种立法模式不承认物权行为。
明显本条取向第二种模式,仍然偏重于国家干预管理的色彩。个人倾向对抗要件主义。
2、【制度要点】关于不动产登记的统一性规定
【法条】 第十条 不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
【本条解读】可见我国仍然实行土地属地管辖制度,目前土地登记机构为分级多头登记模式,对房屋、林地、水权、等不动产分别在不同的机构登记。现在理论界和实务界呼声强烈,要求统一登记机构,目前的登记模式存在机构臃肿,经费分散,重复登记,不便查询等弊端。这涉及国家机构改革的敏锐问题,本条明确了也顺应了当前要求统一的呼声,下定决心确立了统一性改革的大方向。本条牵动了我中心的前途命运,也就是说以后涉及到我中心登记职能的整合调整问题。总的来讲。物权法草案从基本法的角度确定了我国不动产登记的必要性,也影射了中国未来不动产登记大有可为。到底怎么个统一法目前也不是非常明朗,尤其是登记机构统一改革争议较大,的使命被交给了未来的《不动产登记法》。(1)登记的法律依据不统一,没有专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规,如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,规定交叉混杂。(2)登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同,我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记,相应地,我国不动产物权登记的机关也有六家之多,分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一,损害了登记制度的基础权威。
3、【制度要点】申请登记的材料
【法条】第十一条 当事人申请登记,应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。
【本条解读】事实上是对《土地登记规则》(修正版)第十条第一款中权属证明或权属来源证明的细化。《土地登记规则》(修正版)第十条第一款规定:“土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记,必须向土地管理部门提交下列文件资料:(一)土地登记申请书;(二)单位、法定代表人证明,个人身份证明或者户籍证明;(三)土地权属来源证明;(四)地上附着物权属证明。”
4、【制度要点】 不动产登记机构的职责
【法条】第十二条 登记机构应当履行下列职责:
(一)查验申请人提交的必要材料;
(二)就有关登记事项询问申请人;
(三)如实、及时地登记有关事项;
(四)法律、行政法规规定的其他职责。
登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的,申请人以及其他有义务协助的人应当协助。
【本条解读】目前各国登记机关所采取的审查制度大致可以分为两种,一为实质审查主义,一为形式审查主义。采形式审查主义的国家,对于登记的申请,只进行形式上的审查,至于登记证上所载权利事项有无瑕疵,则不予过问,这样的公示不具有公信力。采实质审查主义的国家的登记具有公信力。依公示公信原则,只要无异议登记,即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符,因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人,其所得的利益仍受法律保护。实质审查主义与形式审查主义的主要区别,在于就作为不动产物权变动的基础原因——债权关系,登记机关有无审查权限。就本条来讲,实行的是实质审查主义,赋予不动产登记以公信力
5、【制度要点】不动产登记机构的禁止性义务
【法条】第十三条 登记机构不得有下列行为:
(一)要求对不动产进行评估;
(二)以年检等名义进行重复登记;
(三)超出登记职责范围的其他行为。
【本条解读】第(一)(二)略。这里我想强调一个法律意识范畴的东西,很多人包括一些位高权重的人,也有这么一种意识或者以此作为借口:就是认为法律没有明确禁止,那么就可以做,事实上是混淆了权利和权力的区分,违反行政权法定原则的。
6、【制度要点】不动产物权生效的临界点
【法条】第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
【本条解读】所谓不动产登记簿,是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。在登记制度中,不动产登记簿具有特殊的地位,即登记簿是证明不动产物权的根据。在现代不动产法律体系中,不动产登记簿具有十分重要的作用。本条说明提出登记申请或者登记机构同意了登记或者发了证书都不是判断是否发生物权效力的节点,关键看是否有效登记在了不动产登记簿上。
7、【制度要点】物权与债权效力区分
【法条】 第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
【本条解读】本条区分了物权变动和原因行为,目前的立法把登记作为不动产物权移转合同生效的要件,混淆了物权变动和债权变动。如我国担保法第41条规定:“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定,不动产抵押合同必须登记才能生效。不动产物权移转合同,是以移转不动产物权为内容的债权合同,该合同只要合同的生效要件,便在订约当事人之间发生法律效力,即发生债权的变动,当事人开始享有债权法上的请求权。配合进行登记应当是合同应有之义。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致,不动产物权登记也是合同的履行行为,其法律效力是发生不动产物权的变动,本质上并不影响合同的效力判断。因此,没有进行不动产物权登记,只是未能发生物权变动,而不能否认有效成立的合同的效力。
8、【制度要点】不动产登记簿的证据资格和登记簿的管理
【法条】 第十六条 不动产登记簿记载的事项,是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
【本条解读】不动产登记簿在登记的作用下会产生以下功能:首先,就权利人而言,不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件。,具有权利推定的效用。其次,就第三人而言,不动产登记簿具有公信效果。再次,对于国家来说,不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理,更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。
第二款解读略。
9、【制度要点】不动产权属证书的证明力
【法条】第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿记载的事项一致;记载不一致的,以不动产登记簿为准。
【本条解读】不动产权属证书作为一种国家机关依法出具的文书,具有较高的证明效力。
既然不动产物权变动是以“登记生效主义”为原则,“不经登记,不发生物权效力”,既然其效力如此绝对,则不动产登记簿在诉讼当中应当是关键证据,应当具有最终的“证据资格”。而这就是物权法草案规定第十七条第二款的理由。
10、【制度要点】 登记资料的查询和保密
【法条】第十八条 登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利,同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
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西宁市企业职工生育保险办法

青海省西宁市人民政府


西宁市企业职工生育保险办法
西宁市人民政府



第一条 为了维护女职工的合法权益,保障女职工在生育期间得到必要的经济补偿,均衡企业间生育保险费用的负担,根据《中华人民共和国劳动法》和《企业职工生育保险试行办法》等法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于西宁地区的各类城镇企业和自收自支的事业单位(以下简称企业)及职工。
第三条 生育保险的对象为企业内与之确立劳动关系的女职工。
第四条 市劳动行政部门主管西宁地区企业职工生育保险工作,市社会保险经办机构(市社会保险事业管理局,下同)负责生育保险基金的筹集和管理。
第五条 生育保险费用实行社会统筹。本着“以支定收,收支平衡”的原则统一筹集,并建立生育保险基金。
第六条 生育保险基金按照企业全部职工工资总额的1%提取,工资总额按照国家统计局发布的《关于工资总额组成的规定》核定。企业缴纳的生育费作为期间费用处理,列入企业管理费用。
职工个人不缴纳生育保险。
第七条 女职工生育或流产时,按照法律、法规的规定享受产假:
(一)正常生育的,产假为90天(含产前假15天,下同);难产的另增加产假15天;多胞胎生育的,每多生一个婴儿,增加产假15天。
(二)晚育(已婚24周岁以后初育)并持有《独生子女证》的,其产假可延长到180天,难产的,另增加产假15天。
(三)怀孕不满4个月流产的,可按医院出具的证明,给予15-30天的产假;怀孕满4个月以上流产的,给予42天产假;如流产同时施行节育手术的,在以上规定基础是另增加15天产假。
第八条 女职工产假期间,由市社会保险经办机构按职工本人上年度月平均工资计发生育津贴。
第九条 女职工持准生证生育或流产的,其所需检查费、接生费、手术费、住院费和药费等费用,实行限额报销或补助。退:正常产为1100元,难产为1400元,多胞胎生育的,每多生一胎增加200元;怀孕不满4个月流产为300元,怀孕满4个月以上流产的为600元。
低于上述限额标准的,除凭票据全额报销外,另将节余部分85%补助给职工本人,超过上述标准的部分,由职工个人负担。
生育保险待遇根据我市经济、社会发展和物价水平变化,由市劳动行政部门适时的提出调整意见,报市人民政府批准后执行。
第十条 女职工生育出院后,因生育引起疾病的医疗费,由生育保险基金支付;其它疾病的医疗费,按照医疗保险的有关规定办理。女职工产假期满后,因病需要休息治疗的,按照有关职工劳动保护和病休的规定办理。
第十一条 女职工生育或流产后,由本人所在单位持准生证、婴儿出生、死亡或流产证明及独生子女证,填写《女职工生育人保险基金申报单》,于每季度的最后一个月报市社会保险经办机构审批后,领取生育津贴和报销生育医疗费。
第十二条 从实行职工生育保险基金统筹的第一个月起,企业应向市社会保险经办机构报送《职工生育保险基金缴纳金额年核定表》,经审核后,委托开户银行按月代为扣缴。
第十三条 市社会保险经办机构在银行开设“生育保险基金”专户。实行专户存款,专款专用。存入银行的生育保险基金,按城乡居民个人储蓄利率计息,所和利息转入生育保险基金专户。
生育保险基金不征税费。
第十四条 生育保险基金的筹集和管理,实行财务预、决算制度,并接受市财政、审计部门及工会组织的监督。
第十五条 市社会保险经办机构可以从生育保险基金中按2%的比例提取管理费,用于生育保险工作中所需的开支。
第十六条 企业破产或兼并后,其职工的生育统筹关系随同职工划转。接收企业应及时到市社会保险经办机构办理划转手续。
第十七条 企业应当按时足额缴纳生育保险基金,逾期不缴纳的,按日加收2‰的滞纳金,滞纳金从企业自有资金中支付。
第十八条 实行生育保险基金统筹后,企业欠付或拒付职工生育津贴、生育医疗费的,由市劳动行政部门责令企业限期支付,对职工造成损害的,企业应承担赔偿责任。
第十九条 本办法由西宁市劳动局负责解释。
第二十条 本办法自一九九七年七月一日起施行。



1997年5月9日

商务部、中国进出口银行关于“十二五”期间金融支持服务贸易发展的意见

商务部 中国进出口银行


商务部、中国进出口银行关于“十二五”期间金融支持服务贸易发展的意见


商服贸发〔2012〕86号



各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务主管部门,中国进出口银行各营业机构:

  为贯彻落实《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《服务贸易发展“十二五”规划纲要》(商服贸发〔2011〕340号),大力发展服务贸易,加快转变外贸发展方式,加大对我国服务贸易的金融支持力度,扶持培育一批具有国际竞争力的服务贸易重点企业和项目,带动全国服务贸易健康快速发展,现就“十二五”期间利用金融支持服务贸易发展提出如下意见:

  一、指导思想

  以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,按照科学发展观的要求,以支持服务贸易重点发展领域为方向,以支持服务贸易领域重点企业和项目为手段,充分发挥金融在促进服务贸易发展过程中的杠杆作用,扩大重点行业服务出口,加快服务贸易企业“走出去”步伐,推进服务贸易领域创新,推动服务贸易健康快速发展。

  二、基本原则

  商务部、中国进出口银行(以下简称进出口银行)按照“部门组织推荐,银行独立审贷”的原则,充分发挥商务部与地方商务主管部门的政策优势和组织优势,以及进出口银行总行和经营单位的市场优势与资金优势,共同搭建金融支持服务贸易发展的合作平台,全面支持服务贸易发展。

  三、主要任务

  “十二五”期间,商务部和进出口银行将利用金融手段,着力支持《服务贸易发展“十二五”规划纲要》明确提出的30个重点发展的服务贸易领域,巩固我国具有比较优势的传统领域,培育符合国际服务贸易发展趋势的新兴领域,支持引领服务贸易发展的高技术含量、高附加值、创新性强、辐射带动作用较大的重点领域。
  (一)加快推进研发设计、知识产权、检验检测、科技成果转化、信息技术、数字内容、电子商务、生物技术等高技术服务贸易发展,重点培育通信、金融、会计、传媒、咨询、技术、国际货代、会展、软件等高附加值现代服务业。
  (二)积极推进中餐、中医药、教育、体育、文化艺术、广播影视、新闻出版、动漫、网络游戏等有中国特色的服务贸易发展,拓展海外营销渠道,积极开拓国际市场。
  (三)继续巩固运输、旅游、建筑、对外承包工程、劳务合作等具备规模优势的传统服务贸易发展,推动企业开展海外投资活动,支持服务贸易企业在发展中国家直接投资和本地化经营,积极开拓发达国家相关市场。
  (四)加快发展服务外包,鼓励发展具有高知识含量、高附加值、创新性强的信息技术外包、业务流程外包和知识流程外包,巩固提升软件、信息通讯基础设施、金融、通信、医药研发等领域的服务外包,重点突破文化创意、制造业、商务服务、物流等领域的服务外包,积极培育医疗、公共服务、教育、分销等领域的服务外包。
  (五)重点推进与节能环保、新一代信息技术、新能源、生物、高端装备制造、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业相配套的服务贸易,推动产业结构升级,培育优势产业集群。

  四、支持类型

  (一)出口类企业和项目。重点支持服务贸易发展重点领域中的出口企业和项目。
  (二)进口类企业和项目。包括为促进服务贸易企业技术升级而进行的技术更新改造项目和关键技术与重大设备进口项目。
  (三)固定资产投资类项目。为提升国内服务业的水平和质量、提高我国服务贸易竞争优势而实施的国内基础设施建设项目、境外投资项目,以及能够带动服务贸易快速增长的平台类、示范类项目。
  (四)其他。商务主管部门重点推荐的,符合进出口银行信贷政策的其他服务贸易企业和项目。

  五、支持手段

  (一)开发信贷产品。进出口银行本着独立审贷的原则,在积极利用已推出的服务贸易交易平台建设贷款、国际物流基础设施建设贷款、国际物流运输服务贸易贷款、文化产品和服务(含动漫)出口信贷、旅游文化国际化贷款、国际会展服务设施建设贷款、境外投资贷款、高新技术产品(含软件)出口卖方信贷、进口信贷、对外承包工程贷款、出口基地建设贷款等信贷产品的基础上,根据服务贸易企业实际需求积极开发创新金融产品和服务,支持服务贸易企业发展。
  (二)开拓中间业务。进出口银行积极为企业提供包括国际结算、结售汇、贸易融资、对外担保、债券承销等在内的中间业务服务,推动服务贸易人民币结算和融资工作,并根据服务贸易企业“走出去”面临的各类风险,主动为企业提供国别风险管理、汇率风险规避等咨询服务,以实现企业资金安全有效配置。
  (三)创新担保方式。在防范风险的前提下,进出口银行积极探索股权、股票、债券、存货、仓单、保单、出口退税、应收账款、知识产权质押以及由专业担保机构提供第三方担保等组合担保方式,积极搭建服务贸易企业特别是中小服务贸易企业融资平台,提高服务贸易企业的融资担保能力。
  (四)完善配套服务。进出口银行认真研究政府关于推动服务贸易发展相关政策,及时发布服务贸易信贷政策,在风险可控的情况下优化贷款审批流程,提高贷款审批效率,进一步加强人力、信息、统计、会计、科技等资源的投入,努力构建全行支持服务贸易发展的支撑体系。

  六、保障措施

  (一)建立协调领导机制。商务部、进出口银行成立金融支持服务贸易发展协调领导小组(以下简称协调领导小组)。协调领导小组由商务部和进出口银行有关负责同志共同担任组长,全面负责金融支持服务贸易的相关工作;协调领导小组下设办公室,由商务部服务贸易和商贸服务业司与进出口银行业务开发与创新部组成,承担协调领导小组具体工作。地方商务主管部门与进出口银行分行要加强沟通和协调,研究相关配套政策措施,配合落实有关工作安排。通过政银互动、上下联动等方式集成各方优势资源,为服务贸易发展营造良好的政策环境。
  (二)组织企业和项目推荐。商务部、进出口银行建立“地方商务主管部门会同进出口银行分行遴选项目-地方商务主管部门申报-商务部评审推荐-进出口银行独立审贷”的企业和项目推荐机制。地方商务主管部门会同进出口银行相关分行定期向商务部申报服务贸易领域中具有一定规模、具备较强国际竞争力、经济效益和社会效益比较突出的企业和项目,商务部组织专家对申报企业和项目进行评审,定期向进出口银行提供服务贸易重点企业和项目推荐清单。对所推荐的政府投资类项目,进出口银行各经营单位要予以优先支持。
  (三)加强信息共享。各级商务主管部门与进出口银行各经营单位在产业政策、发展规划、国别风险、国际市场信息、企业和项目信息等方面加强交流与合作,研究开展信息收集、整理和统计工作,加强服务贸易企业和项目信息库建设,共同开展专项调研和课题研究等工作。
  (四)开展诚信建设。地方商务主管部门配合进出口银行做好有关企业和项目的贷前调查、可行性研究、评估、论证、贷款审批和贷后管理工作,切实提高服务贸易企业融资能力,协助企业解决发展中的融资难题。

  请各单位认真研究,积极落实。有关具体事宜请与商务部(服务贸易和商贸服务业司)、进出口银行(业务开发与创新部)联系。




                                  中华人民共和国商务部
                                  中国进出口银行
                                  二○一二年三月二十六日