辽宁省铁岭市人民政府办公室


《铁岭市城市住宅区物业管理办法》业经2002年7月26日第39次市政府常务会议讨论通过现予发布。

市长：姚辉


二ＯＯ二年八月十四日


铁岭市城市住宅区物业管理办法


第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，根据国家和省有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称城市住宅区，是指城市规划区内以住宅为主，配套设施齐全，具有一定规模的居住区域。
本办法所称城市住宅区物业（以下简称物业），是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。
本办法所称的物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对物业进行管理和为业主、物业使用人提供有偿服务的活动。
本办法适用于铁岭市行政区域内城市住宅区的物业管理。
第三条 统一规划建设，具备一定规模，配套设施齐全的新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区，应实行物业管理；配套设施尚不齐全的原有住宅区，应当通过整治逐步创造条件，实行物业管理。对无能力管理和弃管的物业，统一交房产部门管理。
第四条 本办法所称业主是指物业所有权人；物业使用人是指物业的承租人和实际使用人。
第五条 物业管理要本着公开、公平、互利、便民的原则，逐步实行招投标制度。
第六条 市房产行政管理部门和县（市）、 区人民政府主管房产行政管理的部门是物业管理的行政主管部门，负责本行政区域内物业管理工作的组织、协调、监督、检查、动态管理和业务指导。
街道办事处（社区居民委员会）和其他有关部门在各自的职权范围内配合做好住宅区物业管理工作。
第二章 业主、物业使用人和物业管理委员会
第七条 物业管理委员会是城市住宅区业主、物业使用人对物业实行自治管理的群众性组织。物业管理委员会由业主、物业使用人大会或代表大会选举产生。
第八条 业主、物业使用人的权利、义务：
（一）享有物业管理服务的权利；
（二）享有业主、物业使用人代表大会和物业管理委员会委员的选举权和被选举权；
（三）决定有关物业管理的重大事项；
（四）监督物业管理委员会的工作；
（五）执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定；
（六）遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约；
（七）按时缴纳物业管理服务费。
第九条 新建住宅区出售和入住率达到总套数50％以上的，原有住宅区达到物业管理规定条件的，在物业管理行政主管部门指导、协调和在街道办事处的协助下，组织召开首次业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生物业管理委员会。
住宅区业主、物业使用人代表大会由业主、物业使用人代表组成，其代表按房屋性质、户数比例产生。
第十条 业主、物业使用人大会或代表大会应当由超过2/3的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表出席方可举行。
业主、物业使用人大会或代表大会作出决定应由半数以上的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表通过，并在物业管理区域内公布后方可生效。
第十一条 业主、物业使用人大会或代表大会具有下列权
利：
（一）选举、改选物业管理委员会，增补或撤换物业管理委员会委员；
（二）审议《物业管理委员会章程》和《物业管理公约》；
（三）听取和审议物业管理委员会关于物业管理工作报告和财务报告，修改或撤销物业管理委员会作出的不适当决定；
（四）决定物业管理的其他事项。
第十二条 业主、物业使用人大会或代表大会选举产生的物业管理委员会委员由7至10人组成，设主任1人，副主任1至2人。主任、副主任从物业管理委员会委员中选举产生。物业管理委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可以连选连任。物业管理委员会任期届满1个月前，应当组织换届选举，产生新一届物业管理委员会。
第十三条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。
物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区居民委员会等有关方面参加。
第十四条 物业管理委员会的职责：
（一）维护业主、物业使用人的合法权益；
（二）通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
（三）审议物业管理企业制定的年度物业管理计划和管理服务的重大措施；
（四）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（五）确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费；
（六）督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施设备和共用场地的合理使用。
（七）业主、物业使用人大会赋予的其他权利。
第十五条 物业管理委员会应自选举产生之日起30日内，
到物业管理行政主管部门登记备案。
第三章 物业管理企业
第十六条 物业管理企业是依照法定程序设立，以物业管理与服务为经营业务，独立核算，并具有企业法人资格的经济组织。
物业管理企业享受国家有关第三产业的优惠政策。
第十七条 物业管理企业，必须经物业行政主管部门资质审批，领取《物业管理企业资质证书》后到工商行政管理机关登记并领取营业执照，方可从事与其资质相应的物业管理业务。未经物业行政主管部门进行资质评定并取得资质证书，不得从事物业管理业务。
第十八条 物业管理企业申报评定资质等级应提交下列书面材料：
（一）物业管理企业资质等级申报表；
（二）企业章程；
（三）企业法定代表人任职文件；
（四）办公场地证明；
（五）建设部颁发的经理培训证及从业人员技术职称证；
（六）物业管理委托合同复印件；
（七）企业验资报告。
第十九条 对物业管理企业的资质等级实行年检与等级动态管理，对不符合原定资质等级的、管理服务较差的、业主和物业使用人意见较大的企业，由物业管理行政主管部门限期整改，达不到整改要求的，视情况降级或吊销资质证。
第二十条 物业管理企业自物业管理合同终止之日起10日
内，在物业管理行政主管部门的协助下到物业管理委员会办理下列事项：
（一）对预收的物业管理费按实清算，剩余部分予以结转；
（二）移交全部物业档案资料和有关财务帐册；
（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第二十一条 物业管理企业的权利：
（一）依照物业管理委托合同和有关规定，对物业实施管理并制定物业管理办法；
（二）依据委托管理合同和有关规定收取物业管理服务费；
（三）制止违反物业管理制度的行为；
（四）请求物业管理委员会协助管理；
（五）选聘专业公司承担专项业务。
第二十二条 物业管理企业义务：
（一）履行物业管理委托合同，依法经营；
（二）接受业主、物业使用人和物业管理委员会的监督；
（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；
（四）定期向业主、物业使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支情况；
（五）法律、法规和规章规定的其他义务。
第二十三条 物业管理企业可以在住宅区内依法开展适宜住宅区的多种经营活动。
第四章 物业管理与收费
第二十四条 新建住宅区房屋竣工交付使用后，物业管理委员会成立之前，应在物业管理行政主管部门的指导下，由开发建设单位对住宅区的物业进行前期管理。物业管理委员会成立以后移交所聘用的物业管理企业进行物业管理。
第二十五条 前期物业管理可由开发建设单位或者其委托的物业管理企业承担。
物业前期管理费分别由开发建设单位、业主、物业使用人承担；房屋未出售和出租的由房屋开发建设单位承担；房屋已出售的，由业主或物业使用人承担。
第二十六条 凡新建住宅区，开发建设单位在移交物业时，须按规划要求，向物业管理委员会无偿提供办公用房。住宅区建筑总面积2万平方米以下的提供100平方米；住宅区建筑总面积2万平方米至5万平方米的提供150平方米；住宅区建筑总面积5万平方米以上的在提供150平方米基础上，建筑面积每增加5万平方米，提供的物业管理办公用房增加50平方米。所提供的房屋造价（成本价）进入住宅区建设成本，该房屋由物业管理委员会和物业管理企业共同使用，其产权归业主共有。
物业管理办公用房不得出借、出租或出售。
第二十七条 凡商品住房和公有住房出售后，都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，其收取、使用和管理，按国家、省有关规定执行。
第二十八条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。
第二十九条 开发建设单位移交物业时，应向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：
（一）政府主管部门的项目批准文件；
（二）规划图和竣工总平面图；
（三）单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图；
（四）地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录；
（五）竣工综合验收合格证书；
（六）各类房屋和共用设施设备清单；
（七）环保、绿化等相关工程验收资料；
（八）其他资料。
第三十条 物业管理委员会选聘物业管理企业可采取招标。投标方式进行，一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业。
第三十一条 物业管理服务合同应当包括以下内容：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）物业管理服务事项和服务质量要求；
（三）物业管理服务费的标准及收取办法；
（四）合同的期限、变更、终止的约定，合同终止时物业资料的移交方式等；
（五）物业管理的责任范围；
（六）违约责任及解决纠纷的途径；
（七）双方当事人约定的其他事项。
第三十二条 物业管理服务内容一般应包括：
（一）房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务；
（二）环境卫生清扫保洁、生活垃圾的收集；
（三）协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作；
（四）车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理；
（五）非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理；
（六）物业管理档案资料的管理；
（七）开展社区服务，参与社区文化建设；
（八）物业管理委员会委托合同约定的其他事项。
第三十三条 物业管理委托合同期满，一方不再续签的，在合同期满前两个月内通知对方，合同有效期内，物业管理企业破产或被解聘的，由物业管理委员会暂时自我管理或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。
第三十四条 物业管理服务费收取项目，按省物价部门规定执行。
物业管理服务费收费标准，按服务项目、标准，分不同情况，由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。
政府指导价，由市物价部门会同物业管理行政主管部门确定。
第三十五条 物业管理企业为业主提供特约服务的，没有收费标准的，由物业管理企业与业主商定价格；国家和省、市有收费标准的，按标准执行。
第三十六条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目标准必须公布，业主、物业使用人必须按规定交纳，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。
物业管理企业应每半年和业主、物业使用人公布物业管理服务费收支情况，接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督。
第五章 物业的使用与维护
第三十七条 城市住宅区内的业主、物业使用人应按照法
律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。
第三十八条 业主、物业使用人不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；
（二）擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房；
（三）擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物；
（四）擅自移动、占用、损坏共用设施设备；
（五）安装影响房屋结构的动力设备。
第三十九条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地；
（二）损毁树木、园林；
（三）占用通道等共用场地；
（四）乱抛乱堆垃圾、杂物；
（五）发出超过规定标准的噪音；
（六）排放有毒、有害等污染环境的物质；
（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第四十条 业主、物业使用人装修房屋改变房屋结构、外貌或明显加大荷载及改变物业使用性质的，必须经物业管理企业同意，经有关部门批准。对未经同意、批准，擅自装修、改变物业使用性质的，物业管理企业有权制止并报告有关部门。
第四十一条 在物业管理区域内供水、供热、供电、煤气。排水、道路、通讯、有线电视等共用设施，新增或进行维修、改造需要占用、挖掘道路、场地的，必须经物业管理企业同意，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。
第四十二条 物业管理的住宅区内的机动车停车场，自行车棚，由物业管理委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费。
第四十三条 业主转让或出租物业时，应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。
物业转让合同或租赁合同签订之日起10日内受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。
第四十四条 物业管理企业应当依照国家规定加强共用部
位、共用设施设备的维修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度与使用功能。
第四十五条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修，造成其他业主。物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。
业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。
第六章 法律责任
第四十六条 违反本办法第十七条规定，未经物业管理行政主管部门资质审批，未取得《物业管理企业资质证书》， 擅自从事物业管理业务的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十六条规定，责令改正，没收非法所得，并处 5000元以上 1万元以下罚款。
第四十七条 违反本办法第二十条、第二十九条规定之一
的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十七条规定，责令限期整改，并处5000元以上1万元以下罚款。
第四十八条 违反本办法第二十六条规定，未提供物业管理办公用房的，由物业管理行政主管部门会同房地产开发行政管理部门，责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。
第四十九条 违反本办法第二十八条规定的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省住宅区物业管理条例》第四十条规定，责令改正，并处2000元以上5000元以下罚款。
第五十条 业主、物业使用人违反本办法第三十六条一款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴纳金额的0．3％按日加收滞纳金。
拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。
第五十一条 违反本办法第三十八条、第三十九条规定之一的，物业管理企业有权制止；造成损失的，有权要求赔偿；情节严重的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十九条规定，责令恢复原状，并处1000元以下罚款。
第五十二条 业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本办法规定的，物业管理行政主管部门应责令其限期改正，或撤销其决定，并通告全体业主和物业使用人。
物业管理委员会及其成员作出的决定违反本办法规定的，由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改正，并由责任人承担相应的责任。
第五十三条 物业管理企业违反本办法规定，未取得营业执照，从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政部门按照有关法律、法规规定处罚。
第五十四条 当事人对行政处罚不服的，可以在收到处罚决定书之日起60日内向上一级行政主管部门或本级人民政府申请行政复议，也可以在收到处罚决定书之日起3个月内向法院提起行政诉讼。
第五十五条 物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第五十六条 我市规划区内的写字楼、商厦、别墅等其他类型的物业管理，参照本办法规定执行。
第五十七条 实施物业行政处罚，按《行政处罚法》规定执行。
第五十八条 本办法由铁岭市房产局负责解释。
第五十九条 本办法自2002年10月 1日起施行。



铁岭市人民政府办公室
2002年8月14日印发

最高人民法院


全国民事审判工作座谈会纪要
1993年11月24日，最高人民法院

前言
1993年6月22日至27日，最高人民法院在大连召开了全国民事审判工作座谈会。参加会议的有各省、自治区、直辖市高级人民法院和部分中级人民法院主管民事审判工作的副院长、民庭庭长。最高人民法院副院长马原主持会议并作了重要讲话（另发）。最高人民法院民庭庭长梁书文就当前民事审判工作的情况、问题和如何更好地为经济建设服务作发言。这次会议是有党的十四大提出加快改革开放和现代化建设步伐、建立社会主义市场经济体制的新形势下召开的。会议座谈了第五次全国民事审判工作会议以来的工作情况，交流了审判工作经验；讨论了当前民事审判工作中的问题，重点讨论了房地产、劳动争议和涉港澳台民事案件中的问题；研究了如何在新的形势下充分发挥民事审判工作的职能作用，更好地为改革开放和现代化建设服务的问题，现将会议讨论的几个主要问题纪要如下：

一、充分发挥民事审判工作的职能作用，更好地为经济建设服务
会议认为，当前和今后一个时期，民事审判工作总的要求，就是要以党的十四大精神为指导，以邓小平同志建设有中国特色的社会主义现论为武器，振奋精神，克服困难，在新的形势下，开创民事审判工作的新局面，把民事审判工作推向一个新阶段。
（一）正确认识民事审判工作的重要作用，增强为经济建设服务的自觉性
开创民事审判工作的新局面，更好地为改革开放和现代化建设服务，首要问题就是要正确认识民事审判工作与经济建设和市场经济的关系；正确认识做好民事审判工作与做好法院整个审判工作的关系；充分认识民事审判工作在社会主义现代化建设中的作用；增强为经济建设服务的自觉性；强化适应发展市场经济的执法观念。
随着我国改革开放的不断深化和计划经济体制向社会主义市场经济体制的转换，随着民事交往日益增多，民事案件发生了很大的变化，变化的总的趋势是，各种新的民事法律关系不断扩大。变化的总的特点是，在人身权益方面的案件不断增加的同时，财产权益方面的案件逐年上升、所占比例越来越大。这种变化，使与经济建设，特别是与市场经济直接相关的民事案件越来越多，使民事审判工作直接为经济建设和市场经济服务的范围越来越广。例如，房地产、劳动争议、债务、企业名誉权和名称权、著作权（包括计算机软件）和其他科技成果权、山林土地水利等案件，以及涉外和涉港澳台民事案件，都是与经济建设、发展市场经济直接相关的。
民事审判是法院审判工作不可缺少的组成部分。在法院各项审判工作中，不论过去或现在，民事案件所占比例最大。去年全国各级法院受理各类一审案件300多万件，其中民事案件近200万件，占2／3左右。换句话说，每审理三个案件，就有两个民事案亻。因此，如果忽视或削弱民事审判工作，就不能全面完成法院审判工作的任务，就不能充分发挥法院审判工作的职能作用。可见民事审判工作做得如何，是与法院整个审判工作紧密相关的。即使其他审判工作做好了，民事审判工作做得不好，也会削弱人民法院在社会主义现代化建设中的作用，因而也会削弱人民法院在国家和社会中的地位。
民事审判工作是为经济基础服务的，它为经济基础服务的特点，是通过审判民事案件，调整民事法律关系，解决民事纠纷而实现的。民事纠纷是人民内部矛盾的一种表现，可以通过多种途径解决。但是，有相当大的一部分民事纠纷，需要经过诉讼，由人民法院通过审判，运用法律手段，才能解决。因此，民事审判工作在社会主义现代化建设中，具有其他部门不能替代的作用，通过民事审判，解决民事纠纷，疏通民事流转渠道，使民事活动正常运转，既有利于深化改革，也会促进市场经济的发展；通过民事审判，保护民事主体的合法权益，使他们集中精力搞好生产，做好本职工作，这对加快改革开放和发展市场经济，具有重要的意义；通过民事审判，化解矛盾，消除纷争，维护安定团结，保障社会稳定，可以为经济建设创造良好的社会环境；通过民事审判，宣传法制和社会主义道德，促进和加强精神文明建设，可以推动经济建设的发展；通过民事审判，使当事人从民事纠纷中解脱出来，充分体现了党和国家关心人民的疾苦，为人民排难解纷，从而有利于密切党和国家同人民的联系。因此，人民法院必须重视和加强民事审判工作。
多年以来，我们坚持民事审判工作为改革和建设服务的指导思想。在新的形势下，我们应当提高认识，更积极、更主动、更自觉地为加快改革开放和现代化建设，为建立社会主义市场经济体制服务，进一步强化服务观念。
强化适应发展市场经济的观念，一是强化平等保护民事主体合法权益的观念。平等是民事主体进行民事活动包括参与市场经济活动的一个基本原则。只有公平竞争，优胜劣汰，才能促进市场经济的发展。因此，在民事审判工作中，要平等地保护各民事主体的合法权益。二是强化尊重民事主体意思自治的观念。市场经济是自由的公平竞争的经济，只有保证民事主体依法自主地进行民事活动，市场经济才能得以发展。在审判实践中，对当事人的民事行为，只要双方真实意思表示一致，又不违反法律规定，不损害国家利益、社会公共利益和他人利益的应当予以保护。对于违背当事人的意愿，甚至在胁迫、诈欺或强制命令的情况下产生的民事行为，应当确认无效。三是强化诚实信用、等价有偿的观念。市场经济在一定意义上说，是市场的平等主体建立在诚实信用、等价有偿等原则基础上的契约关系的经济。只有按照这些原则运行，才能保证市场经济有序地进行。在审判实践中，要按照市场经济的运行规则，保护公平竞争，反对和制裁弄虚作假，损害消费者权益等违法行为。
（二）坚持严肃执法，提高执法水平
严肃执法是法院审判工作的核心问题，也是民事审判工作的核心问题。离开严肃执法、不依法办事，就根本谈不上为改革开放和经济建设服务问题。所以在新形势下，严肃执法，仍然是一关键性问题。在民事审判工作中，坚持严肃执法，就是要正确适用法律，确保办案质量；就是要保护当事人的合法权益，制裁民事违法行为；就是要坚决不办“人情案”，不办“关系案”；就是要抵制“地方保护主义”和“部门保护主义”；就是要加强审判监督，依法纠正错案，维护法律尊严。此外，当前需要注意的一个问题，就是要正确处理好民事审判工作与为经济建设服务的关系。民事审判工作为经济建设服务是通过审判民事案件来实现的，把案件办得既快又好，就是最好的服务。那种出于某种“利益驱动”，离开审判业务，去搞那些应由其他部门办理的事情，从事审判业务以外的活动，是不符合严肃执法的要求的。
（三）进一步改进审判方式，提高办案质量和效率
为了适应形势发展的需要，建立与市场经济体制相适应的高效服务的审判机制，提高办案质量和效率，必须不断探索新途径，进一步改进审判方式。其重点，一是支持当事人举证制度。从根本上改变那种由法官包揽一切一的做法，真正做到法官在法庭上主要是听取双方当事人的举证、质证和辩论，以便查明事实，核实认定证据，分清是非责任。正确适用法律。这既有利于加快办案速度，也有利于提高办案质量。二是健全合议制度，合议庭是审判案件的基本组织形式，应充分发挥它的职能作用。合议庭不仅对事实负责，而且还要对适用法律负责。这可以增强审判人员的责任感，强化审判人员严肃执法的观念，提高办案质量，三是支持公开审判制度。除依法不公开审理的之外，都要公开审理。依法不公开审理和迳行判决的案件，也要公开宣判。实践证明，加强公开审判，把案件审理置于公从监督之下，增强了透明度，既有利于提高办案质量，又可以扩大社会效果。四是探索新的做法。近年来，不少法院探索了一些新的做法。如有的法院审理案件实行繁、简分流，把简易案件筛选出来，由部门审判人员专门按简易程序处理。其他审判人员集中精力审理比较复杂的案件。有的法院对于某些案件在立案受理、做好庭前必要的准备后，即直接开庭审理等。这些做法，可以继续试验，总结经验。同时，还要进行新的尝试，探索新的做法。
（四）加强调查研究，认真总结经验
随着计划经济体制向社会主义市场经济体制的转换，新的民事法律关系会不断出现，民事案件会发生新的变化。因此，在新的形势下，要充分发挥民事审判工作的职能作用，更好地为经济建设服务，必须增强预见性，必须深入实际，调查研究。通过调查研究，了解和研究民事审判工作中的新情况、新问题，把握各种民事案件的变化及其特点，总结审判实践经验，提高解决问题的意见、措施和办法。当前调查研究的重点，一是民事审判工作如何为加快改革开放和发展市场经济服务；二是民事审判工作出现的新情况、新问题，特别是房地产、劳动争议、著作权、损害赔偿和涉港澳台民事案件中出现的新情况新问题及其对策；三是如何提高执法水平，提高办案质量和效率；四是总结开庭审理、当事人举证、适用监督程序和审理抗诉案件的经验。各级法院民庭都要加强调查研究。高级法院和最高法院民庭要把调查研究作为一项重要任务来抓，要一手抓案件审理，一手抓调查研究。对调查研究的问题，要理论联系实际，分析问题产生的原因和规律，提出解决问题的办法。对于成功的经验，要及时交流、推广。对审判工作中带有倾向性、苗头性的问题，要及时反映。最高法院在各地法院调查研究、总结经验的基础上，对急需解决的问题，及时作出司法解释。

二、关于审理房地产案件的几个问题
（一）积极受理房地产案件，促进房地产业的发展了促进房地产业的发展，各级人民法院民庭要积极受理房地产案件。在房地产案件比较多的地方，可以根据需要在民庭内设立合议庭。专门审理房地产案件。关于受理范围，总的来说，凡属民法调整的平等主体之间以房地产为标的发生的纠纷，都应积极受理。当前受理房地产案件，需要明确以下几个问题：
第一，单位内部公房使用权纠纷。分配公房使用权是单位内部行政管理行为，职工因对单位分房决定有意见引起的纠纷，应由本单位或有关行政部门解决。职工根据单位分房决定，与公房出租人建立房屋租赁发生关系后，第三人抢占的，或者职工与公房出租人因房屋租赁发生纠纷，向人民法院起诉的，人民法院可以受理。
第二，离开原单位的职工与原单位房屋使用权纠纷。职工离开原单位后，与原单位发生的房屋使用权纠纷，双方有协议或本地区法规有规定的，人民法院可以受理。
第三，离婚后公房使用权纠纷。因离婚发生的公房使用权纠纷，本地区法规有规定或公房出租人同意法院确认公房使用权的，人民法院在审理离婚案件时，可以一并处理。

第四、违章建筑引起的纠纷。因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定，拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理。
（二）审理房地产案件遵循的原则
第一，有利于房地产业健康发展的原则，就是要遵循市场经济规律，用市场经济观念判断哪些行为有利于房地产业的发展，哪些行为不利于房地产业的发展，凡是有利于房地产业健康发展的民事行为，应予以保护。凡是妨碍房地产业健康发展的民事行为，不应予以保护。
第二，依法保护合同的原则。房地产权益纠纷，大部分表现为合同纠纷。审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力，不应予以支持。因合同履行发生纠纷，只要合同能全部履行的，就应全部履行，能部分履行的，应部分履行，不能用赔偿损失代替合同的履行。
第三，公平保护当事人合法权益的原则。市场经济的特点是参与民事活动的主体地位平等、公平竞争、机会均等。房地产案件中的当事人，不论是公民还是法人，是本地人还是外地人，是中国人还是外国人，他们在房地产交易中的合法权益都应公平地依法予以保护。制止不公平竞争，转嫁经营风险的行为。制止破坏公平竞争原则的地方保护主义。
（三）审理房地产案件的几个具体问题
当前我国房地产业正在迅速发展，已有的房地产方面的法律不能完全适应房地产业发展的需要，人民法院在审理新型房地产案件时，如果没有法律规定，有政策规定的，按政策规定处理。法律、政策都没有规定的，根据民法的基本原则，结合案件具体情况，从有利于保护双方当事人的民事权益，有利于房地产业健康发展的原则出发，实事求是，合情合理地解决。
第一，关于无当地户口的人购买城镇房屋问题。随着市场经济的发展，国家关于无当地户口的人购买城镇房屋的限制逐步放宽。无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。
第二、关于预售商品房问题，房地产开发企业预售商品房，须持有预售商品房许可证件，并与预购方签订合同。没有预售商品房许可证件的，应认定合同无效。对于合法有效的预售商品房合同，预购方未按合同约定交付预付款或者预售方未按合同约定交付预售房屋的，应当承担违约责任。
第三、关于转卖预售商品房问题。预购方在预售方实际交付房屋之前，将预售商品房转卖给第三人的，必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定，倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效。在预售方已实际交付房屋后，预购方将房屋卖给第三人的，可按一般房屋买卖关系处理。
第四、关于房屋买卖价格问题。房屋买卖，除国家规定必须执行国家定价的之外，对于双方当事人根据房地产市场价格议定的价格，应当予以保护。一方因市场价格变动而不履行或要求解除房屋买卖合同的，不予支持。

三、关于审理劳动争议案件的几个问题
（一）审理劳动争议案件的指导思想
审理劳动争议案件要坚持“以事实为根据，以法律为准绳”的原则，既要依法保护企业正当的开除、除名、辞退职工或者解除劳动合同等自主权，支持严明劳动纪律、加强管理、搞好改革；又要依法制约企业滥用劳动用人权和工资、奖金分配权，维护职工的合法权益，激发职工的生产积极积性。从而维护企业正常的生产经营秩序，发展良好的劳动关系，维护安定团结，促进改革开放的顺利发展。
（二）劳动争议案件的受案范围
劳动争议的一方当事人对劳动争议仲裁委员会的裁决不服的，在法定期限内向人民法院起诉，符合下列情形之一的，应当受理：
1．因企业开除、除名、辞退职工和职工辞职、自动离职发生的争议；
2．因执行国家有关工资、保险、福利、培训、劳动保护的规定发生的争议；
3．因履行劳动合同发生的争议；
4．法律、法规规定应当由人民法院受理的其他劳动争议。
国家机关、事业单位，社会团体与本单位工人之间、个体工商户与帮工、学徒之间，因发生劳动争议，经劳动争议仲裁委员会裁决后，一方当事人不服向人民法院起诉的，也应当受理。
劳动争议案件由各级人民法院的民事审判庭受理。
（三）劳动争议案件的法律适用问题
目前劳动法尚未颁布，劳动争议案件的实体处理应依照有关的法律、行政法规、地方性法规并参照有关的规章办理。法律和政策尚无规定的，应根据案件具体情况，从依法保护当事人的合法权益，有利于经济建设和有利于社会稳定出发，妥善处理。个别影响大，有关方面意见分歧的案件，可逐级请示上级法院解决。
用人单位依据本单位制定的规章制度及与职工订立的合同对职工作出处理，该规章制度和合同与法律相抵触的，不予支持，而应依据有关法律的规定处理。
个体工商户与其帮工、学徒之间发生的劳动争议，可根据《城乡个体工商户管理暂行条例》和双方所签订的合法有效的合同处理。
（四）法院可否变更用人单位的决定问题
人民法院审理劳动争议案件，认为用人单位对职工的处理决定在认定事实或适用法律上确有错误，可以判决予以撤销，或判令用人单位重新作出处理，一般不变更其决定。对于追索劳动报酬、培训费、退休金、工伤赔偿等案件，法院认为用人单位的处理决定认定事实清楚、适用法律基本正确，只是认定给付的数额明显不当的，可以判决予以变更。对个别案件认为确有必要判决变更用人单位处理决定的，事先应向有关单位说明情况，并做好双方当事人的思想工作。
（五）确定案由和制作法律文书问题
目前劳动争议案件的案由尚不统一，有的案由不能明确反映案件的性质和双方当事人争执的焦点。劳动争议案件的案由应根据案件的性质和具体情况确定。例如，因企业开除、除名、辞退职工而引起的争议，案由可定为开除纠纷、除名纠纷、辞退纠纷；因职工向企业追索劳动报酬或退休金发生争议，案由可定为追索劳动报酬纠纷或追索退休金纠纷；因待业保险、工伤赔偿引起的争议，案由可定为社会保险纠纷工伤赔偿纠纷等。
人民法院制作劳动争议案件的法律文书，列用人单位和职工为当事人。在法律文书的查明事实部分可对劳动争议仲裁委员会的裁决适当加以叙述，而法律文书的主文则不涉及裁决是否正确的问题。
当事人不服劳动争议仲裁委员会的裁决而向人民法院起诉，在起诉过程中作为被告的用人单位已改变了原错误决定，劳动争议实际上已得到解决，原告又申请撤诉的，只要符合法律规定，可以裁定准予撤回起诉。